Kann der Vermieter sich im Mietvertrag formularmäßig das Recht vorbehalten, seine Vermieterstellung jederzeit auf jemand anders zu übertragen?
In Gewerbemietverträgen findet man häufig Klauseln, wonach der Vermieter sich das Recht vorbehält, seine Vermieterstellung auf einen Dritten zu übertragen. Nach dem BGB ist die Auswechslung einer Vertragspartei grundsätzlich nur mit Zustimmung mit der anderen Vertragspartei möglich.
Ausnahme: Die Immobilie wird verkauft. Dann geht die Vermieterstellung kraft Gesetzes auf den Käufer über. Die Frage ist deshalb, ob der Vermieter sich bereits im Vertrag ein Vertragsübertragungsrecht einräumen lassen kann.
Was sagen die Gerichte?
Mit einer derartigen Fall hatte sich der BGH (XII ZR 171/08 vom 09.06.2010) zu befassen. Die Formularklausel im Mietvertrag lautete wie folgt:
„Der Vermieter hat das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen.“
Der BGH kam unter Auswertung der verschiedenen Rechtsmeinungen zu dem Ergebnis, dass eine derartige Klausel – wenn sie gegenüber einem Unternehmer verwandt wird – zulässig sein kann. Bei der Prüfung ist zu berücksichtigen, ob es ein besonderes Interesse des Mieters an der Beibehaltung seiner bisherigen Vermieters gibt. Dies kann der Fall sein, wenn es dem Mieter typischerweise nicht gleichgültig sein kann, wer sein Vermieter ist. Dabei spielen Aspekte wie Solvenz und Zuverlässigkeit des neu eintretenden Vermieters eine Rolle.
Auch ein persönliches Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter, auf dessen Grundlage der Mieter den Vertrag zunächst abgeschlossen habe, könne hier von Bedeutung sein.
Praxishinweis:
Die BGH-Entscheidung ist also kein Freibrief für die Verwendung derartiger Klauseln. Eine Überprüfung durch die Gerichte in jedem Einzelfall ist immer möglich. Gleichwohl spricht aus Vermietersicht nichts dagegen, eine derartige Klausel zunächst einmal in den Vertrag mit aufzunehmen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin