Der Run auf Immobilien ist ungebrochen. Institutionelle Investoren, Family Offices und Privatpersonen grasen den Markt ab und liefern sich teilweise regelechte Bietergefechte. Die beliebteste Asset-Klasse sind die Eigentumswohnungen, weil sie in der Regel auch für Privatleute erschwinglich sind. Während allerdings die Profis vor Unterschrift eine genaue wirtschaftliche, technische und juristische Prüfung ihres Investitionsvorhabens durchführen (due dilligence), verzichten die privaten Wohnungskäfer häufig auf jederlei Serviceleistung beim Erwerb. Allenfalls wird noch einmal ein Anwalt gebeten, „den Vertrag quer zu lesen“. Selten macht man sich Gedanken über die Zeit danach:
Was kommt auf mich als Mitglied der Eigentümergemeinschaft zu ? Wenn die Wohnung vermietet ist: Wir geht es mit dem Mietverhältnis weiter, wenn ich z.B. selbst einziehen will ?
Nachfolgend ein Überblick darüber, welche Gedanken man sich vor dem Kauf machen sollte.
Welche Regeln gelten ?
Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Im sogenannten „Grundgesetz“ der WEG – der Teilungserklärung – können sich aber abweichende Regelungen finden. Beispiel: Nach dem WEG gilt für das Stimmrecht in Eigentümerversammlungen das Kopfstimmrecht: Ein Eigentümer = Eine Stimme, unabhängig davon wie viele Wohnungen er hat. In Teilungserklärungen ist dagegen häufig eine Abstimmung nach Miteigentumsanteilen vereinbart.
Auch wichtig: Die Beschlusssammlung , die vom Verwalter geführt wird. Die Gemeinschaft regelt ihre Angelegenheiten in Versammlungen durch Beschlüsse. Diese gelten auch für später eintretende Erwerber. Deshalb ist es wichtig, die Beschlusssammlung einzusehen.
Was erwartet mich in der Gemeinschaft?
In die Köpfe seiner zukünftigen Miteigentümer kann man nicht reinsehen – wenn man sie vor dem Kauf denn überhaupt schon kennt. Einsehen kann man aber die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Wurde dort sehr kontrovers diskutiert bzw. gestritten ? Waren es eher wichtige oder unwichtige Themen die im Streit standen ? Sind die Abstimmungsergebnisse immer sehr knapp ausgefallen ? Gibt es Rechtsstreitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft ?
Checken kann man auch, ob über den technischen Zustand des Hauses gesprochen wurde und sich vielleicht eine teure Sanierung abzeichnet oder schon beschlossen wurde.
Die Protokolle erhält man beim Verwalter, ein guter Makler besorgt sie aber auch von sich aus.
Worauf sollte man der Auswahl des Verwalters achten ?
WEG Verwalter kann im Prinzip jeder werden, der einen Gewerbeschein hat. Eine berufsrechtliche Zulassungsregelung gibt es nicht. Das will der Bundesjustizminister jetzt allerdings ändern.
Bei der Neubestellung des Verwalters sollte die Gemeinschaft von den Bewerbern deshalb die Vorlage von Referenzobjekten verlangen und nach freiwillig erworbenen beruflichen Qualifikationen des Verwalters oder seiner Mitarbeiter fragen. Wichtig ist weiter, ob der Verwalter eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung vorweisen kann. Je größer das Objekt, umso höher sollte die Versicherungssumme sein.
Übrigens: Es kann doch nicht jeder WEG-Verwalter werden. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) gesperrt (Az. V ZB 132/05).
Kann man gegen eine Hausgeldforderung aufrechnen ?
Ein Mieter hat umfangsreichste Minderungs- oder Aufrechnungsmöglichkeiten, wenn eine Störung des Mietverhältnisses vorliegt. Das übertragen Wohnungseigentümer gelegentlich auf ihre Pflicht zur Zahlung des monatlichen Hausgeldes. Die Verwaltung arbeitet vermeintlich nicht ordentlich oder man hat aus eigener Tasche etwas für die Gemeinschaft bezahlt ? Dann rechnet man eben auf und kürzt den Überweisungsbetrag.
Das geht in aller Regel nicht. Aus dem Hausgeld werden die Bewirtschaftungskosten des Objektes bezahlt, man spricht hier vom „Lebenssaft“ der WEG. Die Rechtsprechung lässt deshalb eine Aufrechnung nur dann zu, wenn die Gegenforderung des Eigentümers rechtskräftig festgestellt ist – z.B. durch Urteil – oder von der anderen Seite anerkannt wurde (BGH, V ZR 97/15).
Kann ein Miteigentümer Widerspruch gegen eine Baugenehmigung einlegen, die einem anderen Miteigentümer für dessen Einheit erteilt wird ?
Das betrifft z.B. folgende Konstellation: Im Erdgeschoß befindet sich eine Gewerbeeinheit, darüber Wohnungen. Der Gewerbeeigentümer beantragt und erhält eine Baugenehmigung zum Ausbau seiner Einheit als Bäckerei mit 24-Stunden Backbetrieb. Ein Wohnungseigentümer im Haus geht zum Bauamt und legt Widerspruch gegen die Baugenehmigung ein.
Leider erfolglos. Das Bauamt ist nicht zuständig, weil es sich um eine interne Streiterei der Eigentümergemeinschaft handelt. Diese muss vor den WEG-Gerichten, d.h. vor den Zivilgerichten geklärt werden.
Kann man einen Mieter kündigen, wenn man selbst in die erworbene Eigentumswohnung einziehen will ?
Ein bestehendes Mietverhältnis geht bei einem Verkauf der Wohnung auf den Erwerber über (§ 566 BGB). Der Erwerber kann aber fristgemäß kündigen, wenn er sich auf Eigenbedarf für sich oder seine Angehörigen berufen kann (§ 573 II BGB). Eigenbedarf kann z.B. bei einem berufsbedingten Umzug von einer Stadt in eine andere vorliegen. Die Kündigung muss detailliert begründet werden. Zudem hat der Mieter ein Widerspruchsrecht, wenn auf seiner Seite eine sogenannte „Härte“ vorliegt. Auf dieses Widerspruchsrecht sollte der Mieter hingewiesen werden.
Ist ein Mietshaus in Wohnungseigentum „umgewandelt“ worden, so gilt eine Besonderheit: Mieter, die schon vor der Umwandlung das Haus bewohnten, können von dem Käufer „ihrer“ Eigentumswohnung für eine Zeit von 3 Jahren ab Kauf nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. In einzelnen Bundesländern – z.B. in Berlin – ist diese sogenannte Kündigungssperrfrist auf 10 Jahre ausgeweitet worden.
Wer ist ggü. dem Mieter für die Betriebskostenabrechnung zuständig – Verkäufer oder Käufer ?
Grundsätzlich gilt: Derjenige der am Ende des Abrechnungszeitraums als Eigentümer im Grundbuch steht.
Beispiel: Eine Wohnung wird im Juni 2015 mit notariellem Kaufvertrag verkauft. Im Dezember 2015 wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der Käufer ist demgemäß verpflichtet, gegenüber dem Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 erstellen und evtl. Guthaben auszukehren. Es ist deshalb wichtig, dass Verkäufer und Käufer auch vereinbaren, wie sie vereinnahmte Zahlungen des Mieters auf die Miete und Betriebskosten untereinander abgrenzen.
Was ist mit der Kaution des Mieters ?
Hat der Mieter dem Verkäufer/Vermieter eine Kaution gestellt – gewöhnlich in Höhe von 3 Monatsmieten – so geht diese Kaution auf den Käufer über (§ 566 a BGB). Er sollte sie sich allerdings auch tatsächlich vom Verkäufer aushändigen lassen.
Problem für den Verkäufer: Er haftet weiter ggü. dem Mieter für die Rückzahlung der Kaution am Ende des Mietverhältnisses, wenn der Mieter die Sicherheit nicht vom Käufer/Neuvermieter zurück erhält. Hier sind aber vertragliche Gestaltungen möglich, um dieses Risiko für den Verkäufer zu minimieren.
Welche Miethöhenbegrenzungen gelten bei der Neuvermietung ?
Ist die verkaufte Wohnung „leer“ und soll vermietet werden, so ist bei der Preisgestaltung folgendes zu beachten: Grundsätzlich kann der Vermieter frei über die Höhe entscheiden. Grenzen können der Mietwucher (§ 291 StGB) oder § 5 Wirtschaftsstrafgesetz sein, wenn der Vermieter bestimmte Situationen am Wohnungsmarkt bzw. eine Zwangslage des Mietinteressenten ausnutzt. Die Rechtsprechung ist bei der Anwendung dieser Vorschriften in den letzten Jahren allerdings zurückhaltend gewesen.
Praktisch relevant ist derzeit eher die – offenbar nicht sehr wirksame – Mietpreisbremse. In Gebieten, in denen diese Regelung gilt, darf die Neumiete nicht mehr als 10 % über der ortüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahme: Es handelt sich um einen Neubau oder die Wohnung wurde umfassend saniert. Was umfassende Sanierung im Einzelfall bedeutet, ist von den Gerichten aber noch nicht geklärt. Außerdem bereitet die Ermittlung der ortüblichen Vergleichsmiete Schwierigkeiten. Viele Gemeinden in Deutschland haben keinen qualifizierten Mietspiegel, so dass im Extremfall ein teurer Gutachter mit der Ermittlung beauftragt werden muss.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin