Besteht das Widerrufsrecht auch dann, wenn der notarielle Kaufvertrag eine sogenannte „Maklerklausel“ enthält?
Über das seit Juni 2014 gesetzlich geregelte Widerrufsrecht für Maklerkunden ist in dieser Zeitung viel geschrieben und berichtet worden. Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor, so kann ein Maklerkunde den geschlossenen Maklervertrag widerrufen und eine bereits gezahlte Provision zurückverlangen. Dieses Widerrufsrecht bezieht sich grundsätzlich auf den Maklervertragsanspruch nach § 652 BGB. Daneben kann der Makler aber auch einen weiteren Provisionsanspruch aus einer sogenannten „Maklerklausel“ haben, die im Kaufvertrag über das nachgewiesene oder vermittelte Objekt vereinbart wird. Dabei handelt es sich rechtlich gesehen um sogenannte Verträge zugunsten Dritter.
In diesen Fällen stellt sich die Frage, ob die Maklerklausel das Widerrufsrecht ausschließt.
Was sagen die Gerichte:
An die Formulierung einer Maklerklausel werden strenge Anforderungen gestellt. Aus dem Wortlaut der Klausel muss unmittelbar klar werden, dass der Makler einen eigenen Anspruch auf Zahlung gegen Käufer oder Verkäufer haben soll.
Liegt eine solche Maklerklausel vor, so soll dem Käufer nach Meinung des LG Limburg (3 S 29/16) kein Widerrufsrecht mehr zustehen. Im entschiedenen Fall war die Klausel wie folgt formuliert:
„Der Käufer erkennt an, der vorgenannten Immobiliengesellschaft für die Vertragsvermittlung eine Provision in Höhe von 3.927,00 € inkl. Mehrwertsteuer zu schulden. Die Provision ist zinslos fällig nach Rechnungslegung.“
Das Gericht sah hierin ein sogenanntes deklaratorisches Schuldanerkenntnis, welches Einwände tatsächlicher und rechtlicher Natur ausschließe. Dass die Klausel allein im Interesse der Maklerfirma in den Vertrag aufgenommen worden sei, führe nicht zur Annahme eines treuwidrigen Verhaltens.
Praxishinweis:
Soweit ersichtlich, handelt es sich hier um die erste Entscheidung zu dieser Problematik. Ob ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis – anders als ein wirksam vereinbarter Vertrag zugunsten Dritter – tatsächlich diese Wirkung haben kann, bleibt abzuwarten. Das LG Hamburg (325 O 22/16) hat dies in einer Entscheidung vom 23.05.2016 noch anders gesehen.
Nicht problematisiert wird in der Entscheidung des LG Limburg außerdem, inwieweit den Notar bei der Aufnahme von solchen Maklerklauseln entsprechende Belehrungspflichten des Käufers treffen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin