Der Entwurf zur Gesetzesänderung ging prominent durch die Presse („60-Tage-Regelung“), allerdings wurden verschiedene wichtige Regelungen zu Ferienwohnungen gar nicht oder ziemlich anders in das Gesetz aufgenommen. In letzter Minute waren auch die Bußgelder drastisch erhöht worden: Für den Verstoß gegen die Genehmigungspflicht, eine Auflage, eine vollziehbare Anordnung oder die Auskunftspflicht sind bis zu 500.000 € fällig, ein Verstoß gegen die Anzeige- und Registrierungspflicht kostet bis zu 250.000 €. Zum Vergleich: Das höchste Bußgeld für eine illegale Müllentsorgung liegt meist bei 50.000 €. Hier finden Sie den Text von Gesetz und Verordnung.
1. Alles was nicht Wohnen ist, ist Zweckentfremdung
Es gilt nach wie vor ein sog. restriktives Verbot mit Genehmigungsvorbehalt – alles ist verboten, was nicht erlaubt ist. Nur die fünf Tatbestände in § 2 Abs. 2 BlnZwVbG sind genehmigungsfrei. Für alles andere muss eine Genehmigung beantragt werden.
Während es bisher in § 1 BlnZwVbG hieß, dass Wohnraum nur mit Genehmigung „zweckentfremdet“ werden darf, spricht das Gesetz jetzt von „anderen als Wohnzwecken“. Damit wurde der Anwendungsbereich bzw. die Gesetzessystematik geändert. Ausdrücklich sollen dadurch zusätzliche Eingriffsmöglichkeiten eröffnet und Umgehungen, auch neue derzeit noch unbekannte Geschäftsmodelle, verhindert werden – künftig soll jedwede anderweitige Nutzung der Wohnung zu anderen als Wohnzwecken eine Zweckentfremdung darstellen, so die Gesetzesbegründung. Die aber ist teilweise mit Vorsicht zu genießen und schwer nachzuvollziehen. Ausführlich begründete Regelungen wurden gar nicht Gesetz, (z.B. die „begünstigte befristete“ Zweckentfremdung für 60 Tage) andere fanden dagegen „über Nacht“ erstmalig (Nebenwohnung für 90 Tage in § 3 Abs. 3 Nr. 3 BlnZwVbG) oder an völlig anderer Stelle (z.B. die Anzeige- und Registrierungspflicht in § 5 Abs. 6 BlnZwVbG) Eingang.
Gewerbliche Zwecke, Bauliche Veränderung, Beseitigung
Hier hat sich nichts geändert. § 2 Abs. 1 Ziffern 2, 3 und 5 BlnZwVbG bleiben unverändert.
Leerstand
Bei Leerstand liegt allerdings jetzt schon nach drei Monaten (statt bisher sechs) Zweckentfremdung vor (§ 2 Abs.1 Nr. 4 BlnZwVbG), ausdrücklich in Anlehnung an die bayerische Regelung.
2. Ferienwohnungen, kurzfristige Vermietung
Der Grundsatz bleibt: Die Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnung ist verbotene Zweckentfremdung (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 BlnZwVbG). Allerdings wurden die Regelungen, wer dann doch vermieten darf, weitreichend geändert.
a) Hauptwohnung
Das Gesetz spricht jetzt von der „Berliner Hauptwohnung“. Bei dieser wird nunmehr unterschieden, wieviel der Fläche vermietet wird – auf die Dauer kommt es nicht an.
Vermietung von weniger als 50 % der Fläche – genehmigungsfrei, egal wie lange
Weniger als 50 % der Wohnfläche der Berliner Hauptwohnung, in der der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird, können „zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt“ werden; bei Küche und Bad wird jeweils hälftige Nutzung unterstellt (§ 2 Abs. 2 Nr. 5 BlnZwVbG). In diesen Fällen liegt also ausdrücklich keine Zweckentfremdung vor. Eine Genehmigung ist nicht erforderlich.
Auch wenn die „FAQ“ des Berliner Senats von „einem Zimmer“ sprechen, kommt es nach dem Wortlaut des Gesetzes auf die Wohnfläche an. Hier gibt es also eine „Flächenbegrenzung“, aber keine zeitliche Begrenzung.
Aus dem Wortlaut des Gesetzes m.E. eindeutig ist auch, dass diese Art der Vermietung auch nicht anzeigepflichtig ist. Das ficht den Senat nicht an: Nach § 3 Abs. 8 ZwVbVO – also der Verordnung – muss auch diese Art der Vermietung angezeigt werden (s.u.)
Vermietung von mehr 50 % der Fläche – genehmigungspflichtig, egal wie lange
Für eine Vermietung von 50 % oder mehr der Wohnfläche braucht man eine Genehmigung – auch hier, ohne dass es auf den Zeitraum ankommt. Allerdings sollen hier überwiegende schutzwürdige private Interessen – als Voraussetzung einer Genehmigung – im Regelfall auch dann gegeben sein, wenn die Berliner Hauptwohnung, in der der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird, während Abwesenheitszeiten zu anderen als Wohnzwecken verwendet und der Charakter als Hauptwohnung nicht angetastet wird (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 BlnZwVbG).
Also: Wer seine Wohnung oder sein Haus auch nur während eines 14-tägigen Urlaubs – aber komplett – vermieten will, muss eine Genehmigung einholen und die Wohnung konsequenterweise auch registrieren lassen (hierzu sogleich).
Beim Wohnungstausch soll dagegen keine Zweckentfremdung vorliegen: „Solange es sich nicht um eine Vermietung handelt, also die Wohnung gegen ein Entgelt zur Verfügung gestellt wird, liegt keine Zweckentfremdung vor“ (FAQ Ziffer 6). Das kann man jetzt mal getrost so stehen lassen, weil es in der Sache vorteilhaft ist, auch wenn das Mietrecht etwas anderes sagt: Die „Miete“ muss nicht notwendigerweise in einer monatlichen Mietzahlung bestehen, sondern die „Miete“ kann auch in der Gebrauchsüberlassung eines Grundstücks liegen.
Achtung: Anzeige- und Registrierungspflicht! Bußgeldrahmen: Bis 250.000 €!
Als Falle für die Anbieter von Ferienwohnungen kann sich auch die in letzter Sekundein den Gesetzestext aufgenommene und in § 5 Abs. 6 Satz 1 und 2 sehr gut versteckte Anzeigepflicht erweisen.Wer Wohnraum als Ferienwohnung vermieten will, muss das – vor der Veröffentlichung im Internet oder der Zeitung – dem zuständigen Bezirksamt anzeigen. Bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen würde man wohl von einer „überraschenden Klausel“ sprechen. Der Gesetzgeber muss sich daran aber leider nicht halten.
Erst wenn die Genehmigung mit der Registriernummer vorliegt, kann man an den Markt. Die Registriernummer ist beim Anbieten und Bewerben der zweckfremden Nutzung des Wohnraums immer öffentlich sichtbar anzugeben. Die Pflicht zur Angabe der Registriernummer gilt ab 1. August 2018.
Wer seine Wohnung während des Urlaubs komplett vermieten will, muss anzeigen und registrieren!
Und nochmals zur Wiederholung der wIchtige Hinweis: Die Registrierung gilt wegen § 3 Abs. 8 ZwVbVO auch für die „ursprüngliche“ Couchsurfing-Idee, nämlich die Vermietung nur eines Teiles der eigenen Wohnung: Auch das, was tatbestandlich keine Zweckentfremung ist, muss angezeigt werden und darf nur mit der Registriernummer vermarktet werden!
Da die Pflicht zur Angabe der Registriernummer ab 1. August 2018 gilt, werden alle Wohnungen, die ohne eine solche Nummer angeboten werden, sofort „verdächtig“. Das ist auch der Zweck der Regelung.
b) Nebenwohnung (statt bisher „Zweitwohnung“)
Auch der Senat hat jetzt – wohl mit Hilfe der Verwaltungsgerichte – begriffen, dass Zweitwohnungen dem Wohnungsmarkt schlicht nicht zur Verfügung stehen. Der bisherige § 2 Abs. 2 Nr. 6 BlnZwVbG, der den „Leerstand“ der Zweitwohnung genehmigungsfrei stellte, ist weggefallen. Interessant zu lesen ist jetzt die Begründung: „Die bisherige Zweitwohnungsregelung des § 2 Absatz 2 Nr. 6 BlnZwVbG ist im Ergebnis entbehrlich, denn bereits denklogisch kann eine längerfristig leerstehende in Berlin gelegene Zweitwohnung nicht als Zweckentfremdung (genehmigungspflichtiger Leerstand) verfolgt werden. […] Die Streichung der Regelung erfolgt daher aus klarstellenden bzw. deregulierenden Gründen und um Missverständnissen oder etwaigen Fehlinterpretationen vorzubeugen“ (Abgeordnetenhaus DrS S 12).
Leider scheint der Gesetzgeber diese Ausführungen aber wohl kurz darauf in der hektischen Änderungsphase vergessen zu haben:
Denn dafür gibt es jetzt eine ganz neue und m.E. so vorher nirgends diskutierte 90-Tage-Regelung für „Nebenwohnungen“. Auch diese Vermietung ist ohne Genehmigung verboten. Eine Genehmigung wird – verkürzt gesagt – bei einer Nebenwohnung in der Regel nur erteilt, wenn die Vermietung als Ferienwohnung an höchstens 90 Tagen im Jahr erfolgt; besteht daneben eine Hauptwohnung oder mindestens eine weitere Nebenwohnung der Antragstellenden im Land Berlin, soll keine Genehmigung erteilt werden und (§ 3 Abs. 3 Nr. 3 BlnZwVbG). Wie das mit der ursprünglichen Gesetzesbegründung zur Streichung des bisherigen § 2 Abs. 2 Nr.6 BlnZwVbG in Einklang bringen lässt, erschließt sich mir nicht.
Und was ist nun eine „Nebenwohnung“? § 1 Abs. 3 BlnZwVbG definiert nur den „Wohnraum“, aber nicht die Begriffe Haupt- und Nebenwohnung. Vielleicht hilft ein Blick ins Melderecht: Seit Juli 2016 gilt nur noch das Bundesmeldegesetz (BMG), und das Berliner Ausführungsgesetz dazu. § 21 BMG könnte helfen: Hat ein Einwohner mehrere Wohnungen im Inland, ist die Hauptwohnung die vorwiegend benutzte Wohnung, Nebenwohnung jede weitere Wohnung des Einwohners im Inland.
Wo die 90 Tage herkommen, bleibt für mich im Dunkeln: Das VG Berlin hat jedenfalls (allerdings zur alten Rechtslage) eine Auflage in einer Genehmigung, wonach in einem „Zweitwohnungsfall“ die Ferienvermietung nur für 182 Tage erlaubt seien, verworfen (VG Berlin Urt. v. 12.4.2017 – 6 K 91/16). Eine Begründung im Gesetz, aus welchen Gründen bei einer bestimmten Anzahl von Tagen die Grenze von einer zeitweiligen unschädlichen zu einer nicht mehr zu privilegierenden „Vollzeitvermietung“ überschritten ist, hätte man erwarten dürfen. Die Bayern begrenzen die Vermietung auf 8 Wochen, und haben hierfür zumindest eine Argumentation (auch wenn man diese nicht teilen muss) in die Gesetzesbegründung geschrieben.
c) Ausländische Eigentümer
Ausländische Eigentümer, die (nur) eine Wohnung in Berlin haben, können nur eine Hauptwohnung haben – wenn sie sich überhaupt anmelden müssen.
3. Sonstige Änderungen
Ersatzwohnraum
Die Regelungen für die Schaffung von Ersatzwohnraum wurden verschärft: Ersatzwohnraum muss – verkürzt gesagt – möglichst günstig und in der Nähe der zweckentfremdenden Wohnung geschaffen werden. Auch einem Rechtsnachfolger müssen diese Bedingungen übergeholfen werden (§ 3 Abs. 1 Sätze 2 bis 4 BlnZwVbG).
Wegfall der Genehmigungsfiktion
Die bisher in § 3 Abs. 4 enthaltene Genehmigungsfiktion ist weggefallen. Dass der Gesetzgeber angesichts der Zustände in der Verwaltung überhaupt jemals auf den Gedanken kam, dass irgendeine Bearbeitung innerhalb einer vorgegeben Frist sollte erfolgen können, war wohl dem Prinzip Hoffnung geschuldet.
Treuhänder
Mit der Treuhänderregelung in §§ 4 – 4b BlnZwVbG soll Wohnraum von obstinaten Eigentümern in einer Art zeitweisem Enteignungsverfahren beschleunigt wiederhergestellt bzw. wieder Wohnzwecken zugeführt werden. Die Regelungen entsprechen in weiten Teilen denen in Hamburg.
Trägerwohnungen
§ 1 Absatz 2 Nr. 2 BlnZwVbG sieht eine Ermächtigung für den Senat vor, für bestimmte soziale, gesundheitliche u.ä. Einrichtungen i.S.d. § 3 Abs. 2 BlnZwVbG Genehmigungserleichterungen bis hin zu Ausnahmen von der Genehmigungspflicht zu erlassen.
Datenverarbeitung
Wichtig für Haus- und WEG-Verwalter ist, dass diese jetzt in § 5 Abs. 2 BlnZwVbG in den Katalog der auskunftspflichtigen Stellen aufgenommen wurden.
Bußgelder
§ 7 regelt die Ordnungwidrigkeiten und die Bußgelder: Abs. 4 lautet: „Ordnungswidrigkeiten nach Absatz 1 Nummer 1 bis 4 können mit einer Geldbuße bis zu 500 000 Euro geahndet werden; Ordnungswidrigkeiten nach Absatz 1 Nummer 5 und 6 und Absatz 3 Satz 2 können mit einer Geldbuße bis zu 250 000 Euro geahndet werden.“
Fazit: Die Rechtslage ist (nicht nur) für Normalbürger eher unübersichtlich, auch die Bearbeiter bei den Ämtern werden im übrigen ziemlich alleine gelassen, was man so hört. Die Verwaltung hat fast ein Jahr gebraucht, um die neuen Ausführungsvorschriften zu erlassen (Amtsblatt Nr. 69 vom 22.03.2019 Seite 1739). Wildwuchs bei der Vermietung von Ferienwohnung ist sicherlich nicht wünschenswert, m.E. auch wegen der vielen durchaus problematischen Nebenwirkungen. Aber ob das Gesetz da wirklich einen vernünftigen Ausgleich zwischen den Interessen der Einwohner, der Vermieter und auch der Stadt im Hinblick auf die Attraktivität bei Touristen bringt, erscheint nach wie vor zweifelhaft. Das bisherige Gesetz liegt jedenfalls beim Bundesverfassungsgericht (1 Bvl 2/17 u.a.).
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte