Die wenigsten Wohnungseigentümer sind sich im Klaren darüber, dass (derzeit noch) nach dem Gesetz in der Eigentümergemeinschaft vorrangig das Einstimmigkeitsprinzip gilt. Die Grundordnung der Gemeinschaft ist in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung (GO) festgelegt. Diese stellt einen echten Vertrag dar, den jeder Eigentümer mit jedem anderen geschlossen hat. Soll daran etwas geändert werden, ist wieder ein solcher allseitiger Vertrag erforderlich. Man spricht dann von einer „Vereinbarung“. In die Grundordnung, die durch die GO oder durch eine nachträgliche Vereinbarung festgelegt ist, kann grundsätzlich nicht durch Beschlüsse eingegriffen werden. Nur wenn das Gesetz, die GO oder eine andere Vereinbarung es zulassen, können Angelegenheiten durch Beschlüsse gefasst werden. Das kann auch durch sogenannte Öffnungsklauseln erfolgen. Beschlüsse müssen also quasi „zugelassen“ sein. Ist das der Fall, ist es allerdings seit 2007 möglich, auch grundlegende Fragen durch Beschluss zu regeln.
Allerdings hat das Grenzen: Die Eigentümer brauchen für solche Beschlüsse nämlich eine „Beschlusskompetenz“. Zwei aktuelle Urteile des BGH illustrieren, was geht und was nicht.
Fall 1 Vertragsstrafe (nach BGH, Urteil v. 22.03.2019 – V ZR 105/18): Nach der GO ist für die Vermietung von Wohnungen an andere Personen als nahe Verwandte die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Er darf diese nur aus wichtigem Grund verweigern. Die Eigentümer beschließen unter Berufung auf § 21 Abs.7 WEG, dass der Verwalter eine Kurzzeitvermietung generell verweigern muss und Eigentümer, die trotzdem vermieten einen „Ausgleichsbetrag“ zahlen sollen.
Entscheidung: Der Beschluss über die Vertragsstrafe ist nichtig. Die Eigentümer haben keine Beschlusskompetenz. § 21 Abs. 7 WEG regelt nur die Folgen des Verzugs und die Kosten einer besonderen Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder einen besonderen Verwaltungsaufwand. Die Vertragsstrafe soll die Wohnungseigentümer aber zur Einholung der Zustimmung anhalten.
Fall 2 (nachträgliches) Verbot der Ferienvermietung (nach BGH, Urteil v. 12.04.2019 – V ZR 112/18): Die GO gestattet die vorübergehende oder wechselnde Vermietung der Wohnungen an Feriengäste. Eine Öffnungsklausel in der GO ermöglicht es den Eigentümern, Änderungen an der GO mit einer Mehrheit von 75% aller Miteigentumsanteile vorzunehmen. Mit der vorgesehenen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer, dass die Wohnungen nicht mehr an Feriengäste vermietet werden dürfen.
Entscheidung: Dieser Beschluss ist unwirksam, weil er die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums betrifft. Diese Zweckbestimmung ist ein fundamentales „Grundrecht“ jedes Wohnungseigentümers. Gegen seinen Willen kann dieses nicht eingeschränkt oder geändert werden. Man nennt das auch „mehrheitsfest“. Die Zweckbestimmung kann durch einen Mehrheitsbeschluss nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden. Daher ist ein Beschluss, der die festgelegte Zweckbestimmung ändert – hier also das Verbot der eigentlich erlaubten Ferienvermietung – nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben.
(Keiner Hinweis am Rande: Ob der Beschluss „schwebend unwirksam“ ist, bis die betroffenen Eigentümer zustimmen oder nichtig ist, ist unklar. Der BGH hat das ausdrücklich nochmal offen gelassen).
Fall 3: Anzeigepflicht der Vermietung: Im vorigen Fall haben die Eigentümer auch beschlossen, dass die Überlassung einer Wohnung der Hausverwaltung anzuzeigen ist. Dieser Beschluss ist wirksam: Die Einführung einer Anzeigepflicht greift nicht in „mehrheitsfeste“ Rechte ein, sondern betrifft vornehmlich die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Praxishinweis: Verwalter (und Eigentümer) müssen sich vor einer Versammlung ausreichend Gedanken darüber machen, ob das, was beschlossen werden soll, auch beschlossen werden kann.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte