Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig. Das ist klar, weil das Wohnraummietverhältnis den Garagenmietvertrag mitenthält. Teilkündigungen über Nebenräume oder Garagen sind nach § 573 b BGB nur unter besonderen und sehr engen Voraussetzungen möglich.

Was aber, wenn zwei Verträge vorliegen, also ein schriftlicher Wohnungsmietvertrag und ein separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage? Nach der Rechtsprechung spricht dann eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Wenn man diese Vermutung widerlegen will, muss man jeweils besondere Umstände vortragen. Zur Widerlegung der Vermutung reicht es allerdings schon, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen – dann ist es im Zweifel doch wieder ein einheitliches Mietverhältnis (BGH, Urt. v. 12.10.2011 − VIII ZR 251/10).

Der BGH  hat in 2014 folgende Entscheidung des LG Berlin gebilligt: Dort hatten die Parteien zwei getrennte Verträge geschlossen, aber keine ausdrückliche Regelung über das Verhältnis der Stellplatz- und der Wohnungsmiete zueinander getroffen.

Auch hier gilt wieder: Es ist zu ermitteln, ob die Parteien zwei selbstständige Verträge oder ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Stellplatz begründen wollten. Es muss also „der mutmaßlicher Wille der Vertragsparteien unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Vertragsschlusses“ ermittelt werden. Hier können auch nachträgliche Umstände zu berücksichtigen sein, wenn sich aus ihnen etwas dafür ableiten lässt, was die Parteien bei Abschluss der betreffenden Vereinbarungen vereinbaren wollten. Hier kommt wieder das Klipp-Klapp-Schema zu Zuge:

  • Gibt es zwei getrennt abgeschlossene Verträge, gibt es auch eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen.
  • Diese Trennungsvermutung kann widerlegt werden. Dazu muss es „irgendetwas“ geben, was die Annahme rechtfertigt, dass die beiden eigentlich getrennten Mietverhältnisse doch eine rechtliche Einheit bilden sollen.
  • Dieses „irgendetwas“ ist im Regelfall anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf einem Grundstück liegen.
  • Wenn aber wiederum auch weitere, andere Umstände vorliegen, die auf einen erkennbar gewordenen Willen schließen lassen, dass es sich um getrennte Vertragsverhältnisse handeln soll, ist die Vermutung der Trennung nicht wiederlegt. Es bleibt dann bei zwei Verträgen.

Konkret: Im Fall des LG Berlin hatten die Parteien in unterschiedlichen Vertragsurkunden unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbart. Durch die zwei Vertragsurkunden besteht also die tatsächliche Vermutung für die Trennung. Auch wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen, ist die Vermutung der Trennung nicht widerlegt, weil die unterschiedlichen Kündigungsfristen Umstände darstellen, die klar machen, dass es tatsächlich zwei verschiedene Verträge sein sollten (LG Berlin, Urteil vom 15.05.2013 – 65 S 46/13, bestätigender Beschluss des BGH vom 11.03.2014 – VIII ZR 374/13).

Anders wäre es aber, wenn der Garagenstellplatz auf demselben Grundstück ohne gesonderte schriftliche Vereinbarung aufgrund einer mündlichen Übereinkunft ohne Weiteres angemietet wird. Dann ist die Vermutung der Trennung widerlegt und es handelt sich um ein einheitliches Mietverhältnis.

Hinweis: Etwas anders gelagert ist die Problematik bei den sogenannten „Mischmietverhältnissen“ – wenn also Wohn- und Geschäftsräume gemeinsam vermietet werden.

Die Kurzfassung von alledem: Es kommt darauf an, was die Parteien bei Vertragsschluss wollten.

 Rechtsanwalt Johannes Hofele  Fachanwalt für Steuerrechtvon Rechtsanwalt Johannes Hofele,
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