Das passiert vor allem bei der Aufteilung von Wohnhäusern in Eigentumswohnungen. In der Sache ist das Problem schon längst entschieden – kommt aber immer wieder vor:
Der Fall:
M mietet von V eine Wohnung nebst Stellplatz. Ein paar Jahre später teilt V die Anlage in Wohnungseigentum auf. Die Wohnung vom M kauft der E. Dummerweise hat V nicht aufgepasst: Am Stellplatz von M hat er ein Sondernutzungsrecht begründet und einer anderen Wohnung zugeordnet. Diese Wohnung (mit dem Stellplatz des M) kauft C.
Was nun? Muss M fürchten, dass C den Stellplatz kündigt?
Nein! M hatte ein einheitliches Mietverhältnis über seine Wohnung und seinen Stellplatz mit V (näheres dazu siehe hier Durch die Aufteilung des Hauses, die Neuzuordnung des Stellplatzes und den Verkauf der Wohnungen ändert sich für ihn nichts. Oder fast nichts:
Zwar ist die Wohnung an E und der Stellplatz an C verkauft – für M bedeutet das „nur“, dass E und C in seinen Mietvertrag eintreten. E und C werden plötzlich gemeinsam Vermieter des Stellplatzes (BGH Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 399/03, BGH, Urteil vom 24.01.1973 – VIII ZR 163/71).
Zwar hat das LG Bamberg (Urteil vom 06.10.2017 – 3 S 56/16 ein Kündigungsrecht des bisherigen Eigentümers und des neuen Eigentümers bejaht, dies dürfte aber angesichst der speziellen Umstände aber eher ein Ausnahmefall sein.
Das gleiche gilt für andere Räume
Dazu folgendes Beispiel: V hat noch ein Haus, diesmal zwar ohne Stellplätze, aber mit vermieteten Kellern. Wieder teilt er auf, hat aber nix gelernt. Wieder teilt er den Keller des M einer anderen Wohnung zu. Auch hier werden die beiden Sondereigentümer E und C gemeinsam Vermieter des Kellers (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 13.04.2016 – 318 S 62/15).
Etwas anders ist es, wenn V die Keller im Gemeinschaftseigentum lässt: Dann wird der Erwerber der Wohnung (auch) alleiniger Vermieter des Kellers – obwohl er den gar nicht „gekauft“ hat (BGH, Beschluss vom 28.04.1999 – VIII ARZ 1–98).
Und was gilt für die neuen Eigentümer?
Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regeln der Bruchteilsgemeinschaft. Sie „hängen“ also zusammen drin.
Also:
Weder die Erwerber noch die Mieter sind erfreut. Bei der Aufteilung sollte schon genau darüber nachgedacht werden, ob eine Neuverteilung von Nebenräumen nicht unnötig viele Probleme macht.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte