In Bauträgerverträgen wird häufig vereinbart, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen erfolgen soll. Unterschiedlich sind die Regelungen, wer den Sachverständigen beauftragt und wer die Kosten dafür trägt. Grundsätzlich sind solche Regelungen sinnvoll, weil zu einer Abnahme – gerade bei einer großen Anlage – sonst alle Käufer eingeladen werden müssten. Auch wird mancher Käufer es grundsätzlich begrüßen, wenn statt seiner ein Techniksachverständiger die Anlage abnimmt.
Die Frage ist allerdings, wieweit eine solche Bestimmung in einem Bauträgervertrag gehen kann. Hierbei ist zu beachten, dass Bauträgerverträge als Musterverträge in der Regel dem AGB-Recht unterliegen, ähnlich wie Mietverträge.
Was sagen die Gerichte?
Das OLG Karlsruhe (ZWE 2011, 451) hatte sich mit folgender Klausel zu beschäftigen:
„Das Gemeinschaftseigentum wird durch einen vom Verkäufer benannten, öffentlich bestellten Sachverständigen oder durch den Verwaltungsbeirat abgenommen. Die Kosten für die Inanspruchnahme des Sachverständigen trägt die Verkäuferin. Der Käufer erteilt zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums dem vom Verkäufer beauftragten Sachverständigen bzw. dem Verwaltungsbeirat ausdrücklich unwiderrufliche Vollmacht.“
Das OLG Karlsruhe kam hier zu dem Ergebnis, dass die Abnahmeklausel wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam sei. Zum einen sei die Neutralität der zur Abnahme bevollmächtigten Person nicht gewährleistet. Vor allem aber könne eine solche Vollmacht nicht „unwiderruflich“ gegeben werden. Ein Erwerber müsse jederzeit die Möglichkeit haben, auch selbst an der Abnahme teilzunehmen.
Praxishinweis:
Die Bedeutung der Entscheidung ist nicht zu unterschätzen. Die Unwirksamkeit der Klausel führte im entschiedenen Fall nämlich dazu, dass die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums nie wirksam stattgefunden hatte. Deshalb konnte auch keine Verjährung von Gewährleistungsansprüchen eintreten.
Künftig sollte also bei der Formulierung solcher Klauseln besondere Sorgfalt an den Tag gelegt werden.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin