Macht sich der WEG-Verwalter gegenüber einem vermietenden Sondereigentümer schadensersatzpflichtig, wenn er die Abrechnung so spät erstellt, dass der vermietende Sondereigentümer die Abrechnungsfrist gemäß § 556 BGB nicht mehr einhalten kann?
Sondereigentümer, die ihre Wohnung vermieten, sind zur Erstellung ihrer Betriebskostenabrechnungen in der Regel auf die Hausgeldabrechnungen des WEG-Verwalters angewiesen. Können diese vermietenden Sondereigentümer ihre Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 BGB erstellen, so sind sie nach dem Gesetz mit Nachforderungen ausgeschlossen. Deshalb ist es für sie sehr wichtig, die Hausgeldabrechnung des WEG-Verwalters rechtzeitig zu erhalten.
Nach § 28 Abs. 3 WEG hat der WEG-Verwalter diese Abrechnung binnen einer angemessenen Frist zu erstellten. Die Rechtsprechung geht hier von drei bis höchstens sechs Monaten Frist nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aus.
Gleichwohl kommt es immer wieder vor, dass die WEG-Abrechnungen so spät erstellt werden, dass eine fristgemäße Betriebskostenabrechnung auf dieser Grundlage gegenüber dem Mieter nicht mehr zu erstellen ist.
Was sagen die Gerichte?
Das LG Frankfurt musste sich in der Berufungsinstanz mit einer Schadensersatzklage eines Eigentümers gegen den WEG-Verwalter befassen. Der WEG-Verwalter hatte seine Jahresabrechnung 2007 erst im Jahre 2009 erstellt. Aus diesem Grunde war es dem klagenden Wohnungseigentümer nicht mehr möglich gewesen, seine Abrechnung gegenüber dem Mieter fristgemäß zu erstellen und den sich daraus ergebenden Nachzahlungsbetrag geltend zu machen.
Das LG Frankfurt wies – ebenso wie die Vorinstanz – die Schadensersatzklage ab. Der WEG-Verwalter nehme seine Aufgabe für die gesamte Gemeinschaft wahr. Er sei aber nicht Erfüllungsgehilfe für einen einzigen Sondereigentümer bei der Erstellung der Abrechnung. Die Verpflichtung eines Vermieters zur Vorlage einer Betriebskostenabrechnung sei etwas anderes als die Verpflichtung des WEG-Verwalters zu Erstellung einer Jahresabrechnung.
Praxishinweis:
ätigt sich wieder einmal die alte Weisheit, dass WEG- und Mietrecht nicht synchron laufen. Für die hier angesprochene Problematik kann vermietenden Sondereigentümern also nur empfohlen werden, auf eine rechtzeitige Abrechnung des WEG-Verwalters zu drängen und sie ggf. auch einzuklagen
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin