Sehr beliebt als Auslöser für Nachbarstreitigkeiten ist das (Fehl-) Verständnis darüber, ob jemand bzw. welche Rechte jemand aus einer jahrzehntelanger Übung ableiten kann. Ganz besonders kritisch sind die Wegerechte.
Ein Fall aus dem Leben: A hat auf ihrem Grundstück eine Garage, kommt aber von der Straße aus da gar nicht hin. Seit fast fünfzig Jahren fährt sie daher über das Grundstück des B zu ihrer Garage, was der stets duldete – bis er im Jahre 2016 der A „die Kündigung des Leihvertrages über das zu Ihren Gunsten vor über 30 Jahren bestellte schuldrechtliche Wegerecht“ erklärte. Er werde den Zugang sperren. Die Aufregung war groß, A wollte im Klageweg erreichen, dass sie weiterhin den Weg über das Grundstück des B benutzen durfte. Denn sie habe hierfür ja ein Gewohnheitsrecht. Nein, sagt der BGH (Urteil vom 24.1.2020 – V ZR 155/18).
Das Ergebnis ist auf den ersten Blick überraschend, weil ja offenbar auch B davon ausging, dass es eine schuldrechtliche Vereinbarung hierfür gab, und A deshalb auch ein Recht hatte.
Warum ist das so?
„Gewohnheitsrecht“ gibt es tatsächlich, aber: Es handelt sich dabei um objektives Recht, also Recht, das wie ein Gesetz wirkt. Gewohnheitsrecht entsteht durch längere tatsächliche Übung, die eine dauernde und ständige, gleichmäßige und allgemeine ist und von den Beteiligten als verbindliche Rechtsnorm anerkannt wird, wie das Bundesverfassungsgericht schon 1967 definiert hat. Knackpunkte sind die Worte „allgemein“ und „verbindliche Rechtsnorm“. Gewohnheitsrecht regelt nicht die Ausübung von Rechten zwischen Einzelnen, sondern ist Rechtsetzung im Rahmen einer bestimmten größeren Gruppe. Es muss sich allerdings nicht um für alle gültiges Recht handeln, sondern es gibt auch örtlich begrenzte Gewohnheitsrechte, man spricht dann von Observanz.
Objektives und subjektives Recht
Erst wenn ein solches Gewohnheitsrecht (als objektive Rechtssetzung) besteht, kann der Einzelne ein konkretes subjektives Recht (einen Anspruch) ableiten. Deshalb schreibt der BGH in seinem Urteil auch: „Gewohnheitsrecht kann als dem Gesetz gleichwertige Rechtsquelle allgemeiner Art nur zwischen einer Vielzahl von Rechtsindividuen und in Bezug auf eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen entstehen, nicht aber beschränkt auf ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn“.
Insbesondere: Wegerechte
Wegerecht zwischen Nachbarn können – das wird auch meistens gemacht – als Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden, wobei dem eine schuldrechtliche Vereinbarung zugrunde liegt. Hintergrund der Entscheidung des BGH, ein Gewohnheitsrecht auf ein Wegerecht abzulehnen ist, dass er die Einführung einer „Dienstbarkeit durch die Hintertür“ vermeiden wollte. Rechte Dritter an Grundstücken sind aus guten Gründen an ganz enge formelle Voraussetzungen, eben die Grundbucheintragung gebunden.
Es ist zwar auch möglich, nur die schuldrechtliche Vereinbarung zu treffen und auf die Grundbucheintragung zu verzichten, jedoch ist dann der Berechtigte nicht gesichert.
Andere Zeiten, andere Länder– andere Sitten
In Preußen unter Friedrich dem Großen oder heute noch in Österreich zum Beispiel hätte B eventuell Recht bekommen, weil nach damaliger bzw. dortiger Rechtsordnung eine Dienstbarkeit „ersessen“ werden konnte bzw. kann.
„Subjektives“ Gewohnheitsrecht
Das ist nichts anderes als eine Vereinbarung. Vereinbarungen müssen nicht immer schriftlich geschlossen werden, sie können sogar wortlos getroffen werden – durch sogenanntes „schlüssiges“ oder „konkludentes“ Verhalten. Das Problem ist dann aber meistens, den Inhalt der Vereinbarungen festzulegen bzw. nachträglich zu klären. Im Garagenfall hätte B hätte sich also auf die schuldrechtliche Vereinbarung stützen müssen und versuchen sollen, hieraus ihren Anspruch abzuleiten bzw. zu verteidigen. Weil A mit „Leihe“ argumentiert hat (doch, das geht, auch Grundstücke kann man verleihen), hätte B z.B. sagen können, dass die Leihe unbefristet war und auch ein Kündigungsgrund nicht gegeben sei.
Die Observanz
Um auf die erwähnte Observanz zurückzukommen: In Ostfriesland z.B. gibt es ein tatsächlich ein gewohnheitsrechtlich anerkanntes Wegerecht. Bestimmte Landschaftsteile sind dort durch Kanäle und Nebenkanäle (sog. Wieken bzw. Inwieken) durchzogen. Seit mindestens Mitte des 19. Jahrhunderts ist anerkannt, dass die Seitenstreifen entlang der Nebenkanäle von allen als Zugangsweg zu ihren Grundstücken benutzt werden dürfen. Hier hatte der BGH bestätigt, dass es für dieses bestimmte Gebiet ein Gewohnheitsrecht gibt, aus dem der Nachbar sein Zugangsrecht ableiten konnte (BGH, Urteil vom 21. 11. 2008 – V ZR 35/08). Detail am Rande: es waren Zugezogene, die den Zugang unterbinden wollten.
Das Notwegerecht
Daneben gibt es noch das Notwegerecht nach § 917 BGB. Auch hierüber gibt es blühende Fehlvorstellungen, dazu aber mehr beim nächsten Mal.
Dieser Artikel ist ist der Ausgabe 9/2021 des „AIZ – Das Immobilienmagazin“ erschienen.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte