Gewerberaummietverträge sind in der Regel auf eine lange Laufzeit angelegt. Beide Parteien wollen Planungssicherheit. Ein gut verhandelter und „gestrickter“ Mietvertrag ist eine unverzichtbare Grundlage, reicht manchmal aber nicht, gerade wenn der Mieter viel investiert hat oder auf den Standort angewiesen ist: Durch die vereinbarte Laufzeit kann zwar das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen werden. Die Mieter sind aber bei Zwangsversteigerung oder Insolvenz des Vermieters nicht geschützt, da es in diesen Fällen bestimmte gesetzliche Sonderkündigungsrechte gibt.

Hier kann eine „Mieterdienstbarkeit“ helfen – Mieter mit einer entsprechenden Verhandlungsmacht (z.B. Einzelhandelskonzerne) verlangen das teilweise sogar von einem Vermieter. Durch eine solche Mieterdienstbarkeit (das ist eine sog. „beschränkte persönliche Dienstbarkeit“ nach §§ 1090 ff BGB)  wird der Mieter berechtigt, das Grundstück entsprechend dem in der Bestellungsurkunde vereinbarten Zweck zu nutzen. Der „Clou“ daran ist, dass diese Grunddienstbarkeit als dingliches Recht Rechtswirkungen gegen jedermann entfaltet. Die mietvertraglichen Vereinbarungen wirken dagegen nur zwischen Mieter und Vermieter. Die Dienstbarkeit schafft also zusätzliche Rechtssicherheit für den Mieter.

Ist eine Mieterdienstbarkeit eingetragen, wird ein Vermieter eine ordentliche Kündigung wegen Verstoßes gegen die Schriftform wohl eher nicht aussprechen. Auch bei einer Zwangsversteigerung oder Insolvenz dürfte der Zuschlag oder die Veräußerung durch die Eintragung der Mieterdienstbarkeit erschwert werden. Wenn ein Erwerber im Rahmen der Zwangsversteigerung oder ein Insolvenzverwalter ein Sonderkündigungsrecht ausübt, wird damit zwar der Mietvertrag beendet, gleichzeitig entsteht aber ein sog. Ersatznutzungsrecht an der Mietsache.

Damit das funktioniert, sind allerdings klare Vereinbarungen erforderlich.

  • Besondere Vereinbarungen nötig
    Wichtig: Der Mietvertrag als solcher ist kein Rechtsgrund für die Eintragung der Grunddienstbarkeit.
    Es muss eine zusätzliche schuldrechtliche Abrede getroffen werden, dass eine Dienstbarkeit bestellt werden soll. Das muss aber deutlich zum Ausdruck kommen: Der wirkliche und ernste Wille der Beteiligten muss auf die Eintragung eines dinglichen Rechts gerichtet sein. Es gibt dann drei Rechtsverhältnisse: Den schuldrechtlichen Mietvertrag, die schuldrechtliche Vereinbarung über Bestellung und Inhalt der Dienstbarkeit und das dingliche Recht, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit.
  • Inhalt der Vereinbarung muss geklärt werden
    Es ist nicht möglich, den gesamten Inhalt des Mietvertrages zu „verdinglichen“. Es geht also nicht, die Grunddienstbarkeit so auszugestalten, dass alle Regelungen des Mietvertrages gegen Dritte wirken. Es können und sollten aber bestimmte Punkte geregelt werden, insbesondere die Definition des Sicherungsfalles, ein Entgelt für die Ausübung der Dienstbarkeit und vor allem eine „richtige“ Rangvereinbarung – denn auch die Interessen der Grundpfandgläubiger (Banken) des Vermieters können betroffen sein. Daher gibt es auch auf Seiten des Vermieters einiges zu verhandeln, so die Rückgewähr der Dienstbarkeit bei Wegfall des Sicherungsfalles oder ob eine auflösende Bedingung für den Fall der Insolvenz des Mieters des Mieters vereinbart werden kann.

Bei „normalen“ Gewerbemietverhältnissen kommt die Mieterdienstbarkeit eher selten vor, man sollte diese Möglichkeit aber wenigstens kennen.

 Rechtsanwalt Johannes Hofele Fachanwalt für Steuerrechtvon Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte