Ein hübscher Fall aus dem echten Leben, der zeigt, wie man es nicht machen soll. Grundstücksgeschäfte müssen notariell beurkundet werden – ärgerlich genug, meinen manche, weil man ja den Notar bezahlen muss. Und noch viel mehr tut die Grunderwerbsteuer weh, die viele als Abzocke durch den Staat empfinden. Beide Kostenpositionen richten sich nach dem Kaufpreis für das Grundstück. Daher kommen so manche Parteien auf die Idee, einfach entweder gleich einen geringeren Kaufpreis beurkunden zu lassen oder zumindest den Wertanteil für das Grundstück geringer anzugeben.
So auch die Parteien im Fall des OLG Brandenburg (Urteil vom 13.05.2026 – 5 U 37/25).
Worum ging es?
Das Grundstück sollte laut Exposé 1.950.000 € kosten. Beurkundet wurde aber nur ein Kaufpreis von 1.050.000 €. Denn die Parteien meinten, ganz schlau zu sein: Parallel zum notariellen Grundstückskaufvertrag wurde ein Kaufvertrag über „Kunstgegenstände“ iHv. 900.000 € geschlossen. Kann man ja machen, wenn die Kunstgegenstände tatsächlich vorhanden sind und verkauft werden. Es ist ja z.B. durchaus üblich und zulässig, den Wert der Einbauküche extra auszuweisen, denn auf diese beweglichen Gegenstände entfällt keine Grunderwerbsteuer.
Dumm nur, wenn es zum Streit kommt und die vermeintlichen Kunstgegenstände nicht auffindbar sind. Natürlich verwundert es kaum, dass es Streit gibt, wenn bei den Parteien „Schweinchen Schlau“ mit im Spiel ist: Der Käufer meinte, Mängel gefunden zu haben und zahlte nicht. Der Verkäufer klagte dann auf Räumung und Herausgabe des verkauften Grundstücks. Im Rahmen des Rechtsstreits flog die Geschichte auf und das OLG schreibt schulmäßig die Rechtsfolgen auf:
Die Rechtsfolgen
Der beurkundete Kaufvertrag über 1.050.000 € ist als Scheingeschäft nach § 117 BGB nichtig, weil die Parteien tatsächlich einen höheren Kaufpreis vereinbarten, aber nur einen geringeren beurkundeten. Der wirklich gewollte Vertrag (Beurkundung des geringeren Betrags und Abwicklung des Differenzbetrags über den Scheinvertrag über angebliche Kunstgegenstände) ist mangels notarieller Beurkundung nach § 311b Abs. 1, § 125 BGB ebenfalls nichtig.
Pikantes Detail für juristische Feinschmecker. Der Verkäufer kann als Eigentümer die Herausgabe des Grundstücks verlangen (§ 985 BGB) – jedoch nicht dessen Freiräumung! § 985 BGB umfasst bei Grundstücken nur die Herausgabe in dem bestehenden Zustand durch Ermöglichen des ungehinderten Zugangs und Besitzaufgabe – nicht auch das Freiräumen von Gegenständen. Dieser Anspruch kann auf § 1004 BGB gestützt werden, dazu hat der Kläger aber nicht substantiiert genug vorgetragen.
Fazit:
„Dumm gelaufen“ wäre hier der falsche Ausdruck. „Dumm gewesen“ ist richtig. Zivilrechtlich funktioniert das nicht und die Steuerhinterziehung liegt auf der Hand.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte