… naja, genauer gesagt: In einer Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als „Laden mit Lager“ bezeichnet, ist darf ein Eltern-Kind-Zentrum betrieben werden.
Wer in einer Wohnungseigentumsanlage über einer Teileigentumseinheit wohnt, kann nicht verlangen, dass dort eine Einrichtung „verboten“ wird, in der sich Kinder aufhalten, die auch schon mal lauter sein können. Das hat der BGH im Urteil vom 13. Dezember 2019 (V ZR 203/18) entschieden.
Die Begründung ergibt sich aus folgendem Klipp-Klapp-Schema:
Regel: Ein Wohnungseigentümer kann von dem Mieter einer anderen Einheit gemäß § 1004 Abs. 1 BGB Unterlassung verlangen, wenn dieser die Einheit anders nutzt als in der Teilungserklärung vorgesehen.
Ausnahme: Das gilt dann nicht, wenn die tatsächliche Nutzung bei typisierender Betrachtung nicht mehr stört als die erlaubte Nutzung.
Rückausnahme: Geräusche, die von einem Eltern-Kind-Zentrum ausgehen, sind angesichts der dort für gewöhnlich stattfindenden Aktivitäten aber typischerweise lauter und störender als die eines Ladens mit Lager.
Rück-Rück-Ausnahme: Im konkreten Fall können die Wohn-Eigentümer aber dennoch keine Unterlassung der Nutzung verlangen, weil § 22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG auf das Wohnungseigentumsrecht ausstrahlt. Nach dieser Bestimmung sind Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen, wie beispielsweise Ballspielplätzen, durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Das ist grundsätzlich auch in der Abwägung nach dem WEG zu beachten.
Rück-Rück-Rück-Ausnahme 1: Die Unterlassung kann verlangt werden, wenn die Nutzung der Einheiten als Einrichtung i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG ausdrücklich oder konkludent ausgeschlossen ist. Der BGH nennt als Beispiel, dass eine Anlage nach der Teilungserklärung als sog. Ärztehaus konzipiert ist; denn die Nutzung einer Einheit als Kindertageseinrichtung widerspräche unabhängig von ihrem Störungspotential dem professionellen Charakter einer solchen Anlage.
Rück-Rück-Rück-Ausnahme 2: Die Unterlassung kann auch verlangt werden, wenn die Nutzung als Kindertageseinrichtung auch unter Berücksichtigung des Privilegs von § 22 Abs. 1a BImSchG mehr stört als die nach der Zweckbestimmung zulässige. Weil eine Kindertageseinrichtung erhöhten Publikumsverkehr mit sich bringt, wird deshalb eine Wohneinheit regelmäßig nicht zu diesem Zweck genutzt werden dürfen; anders kann es wiederum bei einer Tagesmutter liegen.
Im konkreten Fall liegen diese beiden Rück-Rück-Rück-Ausnahmen nicht vor, weil es um die Nutzung einer Teileigentumseinheit in einer gemischten Anlage geht, in der sowohl eine Wohnnutzung stattfindet als auch Teileigentumseinheiten vorhanden sind, die als Büros und Läden genutzt werden dürfen.
Fazit: Die Bewohner können nicht die generelle Untersagung der Einrichtung verlangen. Allerdings hat der BGH die Sache zurückverwiesen: Denn es muss geprüft werden, ob die Bewohner vom Verein die Unterlassung von einzelnen besonders störenden Handlungsweisen verlangen können.
Das Urteil dürfte auch für die Konflikte im Hinblick auf andere „störende“ Nutzungen von Bedeutung sein.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte