Zum Hintergrund: Für selbstgenutztes Wohneigentum gilt die „Spekulationsfrist“ nicht: Eine Wohnung, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG), kann also jederzeit verkauft werden, ohne dass „Spekulationssteuer“ (Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft)  anfällt. Was ist aber, wenn eine Wohnung nur gelegentlich genutzt wird?

Die Entscheidung: Geklärt hat der BFH mit einer Entscheidung vom 27.06.2017 (IX R 37/16), dass die Ausnahme auch für Wohnungen gilt, die der Steuerpflichtige nur zeitweilig selbst bewohnt. Auch dies ist eine Nutzung „zu eigenen Wohnzwecken“ – sofern das Objekt dem Eigentümer in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, fallen unter diese Regelung. Im Umkehrschluss gilt: Nur die ausschließlich eigengenutzte Ferienwohnung ist von der Besteuerung ausgenommen. Da der BFH ausdrücklich ausführt, dass eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht vorliegt, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich an einen Dritten überlässt, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen, dürfte jegliche Vermietung steuerschädlich sein.

Die Entscheidung befasst sich auch mit der Frage, wann eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ vorliegt. Im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben. Es genügt, wenn die Wohnung in einem zusammenhängenden Zeitraum genutzt wird, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Die Nutzung muss die drei Kalenderjahre – mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs – nicht voll ausfüllen.

 Rechtsanwalt Johannes Hofele Fachanwalt für Steuerrechtvon Rechtsanwalt Johannes Hofele,
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Breiholdt Rechtsanwälte