Nutzung zum „Wohnen“ oder „nicht zu Wohnzwecken“, das ist hier die Frage. Der BGH hat mit Urteil vom 27. Oktober 2017 – V ZR 193/16 entschieden, dass das Betreiben einer Unterkunft für Asylbewerber oder Flüchtlinge eine grundsätzlich zulässige Nutzungsform für ein Teileigentum sein kann.

Zum Hintergrund: Es gibt zwei Arten von Sondereigentum: Wohnungseigentum und Teileigentum. Rechtlich gibt es praktisch keinen Unterschied, die Unterscheidung liegt in der Zweckbestimmung, die in der Teilungserklärung bzw. einer spätere Vereinbarung aller Eigentümer festgelegt ist. In einer Wohnung ist nur „Wohnen“ erlaubt, im Teileigentum alles, was nicht „Wohnen“ ist – aber wiederum nur das, was in der Teilungserklärung auch (mehr oder weniger konkret) als Nutzung genannt ist („Restaurant, Laden, Büro, Praxis…“). Die beiden Nutzungsformen schließen sich auch aus, wenn nicht etwas anderes vereinbart ist. Und es stellt sich die Frage, was „Wohnen“ eigentlich heißt.

Was ist also, wenn der das Teileigentum so erbaut ist, dass dort Menschen „wohnen“ könnten, jedenfalls aber „untergebracht“ werden können und nicht ganz klar ist, was laut Teilungserklärung im Teileigentum eigentlich genau erlaubt ist?

Der Fall: In den 1970er Jahren wurde ein Gebäude, das als Kinderheim errichtet worden war, in zwei Einheiten aufgeteilt: In der deutlich größeren Einheit Nr. 1 wurde bis 2003 ein Altenpflegeheim, in der Einheit Nr. 2 fortlaufend eine Arztpraxis betrieben. Die Teilungserklärung lautete wie folgt: Das Sondereigentum Nr.1  besteht „an sämtlichen (…) Räumen des Altenpflegeheims (…)“, das Sondereigentum Nr. 2 „an sämtlichen (…) Räumen der (…) Praxis“. Die Eigentümerin des leerstehenden früheren Altenpflegeheims (TE 1) will eine Unterkunft für Asylbewerber oder Flüchtlinge einrichten, was die Eigentümerin der TE 2 verhindern will. Der BGH hat jetzt entschieden, dass das Altenpflegeheim – jedenfalls grundsätzlich – auch als Flüchtlingsunterkunft genutzt werden darf.

Die Entscheidung:  Weil die Teilungserklärung die Nutzung der TE 1 nicht klar und deutlich ausschließlich und auf für die Zukunft als Altenpflegeheim regelt, kann die Eigentümerin der TE 2 die Heimnutzung nicht untersagen lassen. Die Eigentümerin der TE 1 darf ihr Teileigentum für alle Zwecke nutzen, die nicht „Wohnen“ sind, von der Rechtsordnung gebilligt werden und auch nicht mehr stören als die bisherige Nutzung. Die Unterbringung von Flüchtlingen ist bei einer „heimähnlichen Organisation“ kein „Wohnen“, aber eben auch nicht störender als das bisherige Altenpflegeheim und auch billigenswert.

Erste Einschätzung: „Wohnen“ ist im Teileigentum nach wie vor nicht möglich, die Unterbringung von Flüchtlingen und anderen Personen in einer heimähnlichen Organisation aber schon, jedenfalls solange die Teilungserklärung das „irgendwie hergibt“ und die konkrete Ausgestaltung der Unterbringung nicht übermäßig stört. Umgekehrt darf in einer Wohnung keine heimähnliche Unterbringung erfolgen.

Weitere Hintergründe:  Es geht um verschiedene Fragenkreise:

Erste Frage: Wie grenzt man Wohnen (= Wohnung) von anderen Nutzungszwecken (= Teileigentum) ab?

„Wohnen“ liegt vor, wenn jemand in den Räumen seinen Lebensmittelpunkt hat. der Wohnungseigentümer hat auch das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken zu nutzen. Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist. Der maßgebliche Begriff des Wohnens ist weit zu verstehen, wobei entscheidend ist, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Also: Alles was „irgendwie“ „Wohnen“ ist, ist in einer Wohnung erlaubt. Daher ist die Vermietung als Ferienwohnung eine zulässige Wohnnutzung. Und umgekehrt gilt: Was nicht Wohnen ist, ist in einer Wohnung nicht erlaubt. Im Teileigentum dagegen ist nur erlaubt, was nicht Wohnen ist.

Was ist nun die Flüchtlingsunterbringung? Sie kann „Wohnen“ sein und ist dann – wie die Ferienwohnung – in Wohnungen (aber nicht im Teileigentum) zulässig. Klar ist, dass diese Wohnnutzung immer nur in einem Rahmen erfolgen darf, der die anderen Eigentümer nicht stört, insbesondere darf hier keine Überbelegung eintreten.

Ist die Flüchtlingsunterbringung aber heimähnlich ausgestaltet, liegt kein Wohnen mehr vor. Soweit ist auch klar: Ein Flüchtlingsheim kann in einer Wohnung nicht betrieben werden.

Zweite Frage: Wie grenzt man „Wohnen“ von „heimähnlicher Unterbringung“ ab?

Aber wann liegt nun eine „heimähnliche Unterbringung“ vor? Der BGH führt hierzu aus (Quelle: Pressemitteilung vom 27.10.2017),

„dass eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim dadurch gekennzeichnet wird, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Die Grenzen einer Wohnnutzung werden überschritten, wenn die Nutzung nicht nur durch die schlichte Unterkunft, sondern durch die von der Einrichtung vorgegebene Organisationsstruktur und – je nach Zweck des Aufenthalts – durch Dienst- oder Pflegeleistungen und/oder durch Überwachung und Kontrolle geprägt wird. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht. So wird im Bereich der Altenpflege etwa das betreute Wohnen als Wohnnutzung anzusehen sein, nicht aber eine Nutzung durch stationäre Pflegeeinrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben.

Was die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern angeht, dient die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken und zwar auch dann, wenn die Bewohner nicht familiär verbunden sind. Eine Überbelegung muss allerdings von den übrigen Wohnungseigentümern nicht ohne weiteres hingenommen werden. Dagegen ist die Unterbringung in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann. Denn in der Gesamtschau mit der erforderlichen baulichen Größe und Ausgestaltung der Einheit machen das enge Zusammenleben, die Anzahl und die häufige Fluktuation der Bewohner eine heimtypische Organisationsstruktur erforderlich; in typisierender Betrachtung fehlt es an einer Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises. So müssen etwa Zimmer und Betten zugewiesen, Verhaltensregeln im Hinblick auf Ruhezeiten sowie die Nutzung gemeinschaftlicher Küchen- und Sanitäranlagen aufgestellt und durchgesetzt und etwaige Konflikte zwischen den Bewohnern geschlichtet werden. Ob solche Leistungen tatsächlich erbracht werden, ist für die Unterscheidung zwischen Wohn- und Heimnutzung unerheblich; entscheidend ist, dass sie objektiv erforderlich sind, um ein gedeihliches Zusammenleben der Bewohner zu gewährleisten. Vergleichbare Kriterien gelten bei einem Arbeiterwohnheim. Daran gemessen dienen die von der Beklagten beabsichtigten Nutzungen nicht zu Wohnzwecken. Nach ihrer aus dem Aufteilungsplan ersichtlichen baulichen Gestaltung weist die zuvor als Altenpflegeheim genutzte Einheit Nr. 1 eine heimtypische Beschaffenheit auf und ist für einen auch in einer Wohngemeinschaft unüblich großen Personenkreis ausgelegt; auch soll die Unterbringung von Arbeitern oder Flüchtlingen jeweils in Mehrbettzimmern mit gemeinschaftlicher Nutzung von Küche und Sanitäranlagen erfolgen“.

Dritte Frage: Kann ein Heim in einem Teileigentum betrieben werden?

Damit ist aber noch nicht die Frage beantwortet, ob das Heim in einem Teileigentum betrieben werden darf, wenn das in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich als Nutzungszweck steht. Dazu sagt der BGH schon bisher: Eine nach dem vereinbarten Zweck eigentlich ausgeschlossene Nutzung kann sich als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung.

Der BGH führt hierzu jetzt aus (Quelle: Pressemitteilung vom 27.10.2017): „Der maßgeblichen Teilungserklärung lässt sich nicht mit der erforderlichen Klarheit entnehmen, dass die Einheiten ausschließlich als Altenpflegeheim bzw. Praxis dienen dürfen, also auch für die Zukunft die Fortsetzung der zur Zeit der Aufteilung ausgeübten Nutzung vereinbart worden ist. Infolgedessen darf die Einheit zwar nicht zum Wohnen, aber zu jedem anderen Zweck genutzt werden, und damit auch – jedenfalls im Grundsatz – für die von der Beklagten beabsichtigten Nutzungsformen, deren Unterlassung die Klägerin begehrt. Nicht zu prüfen war in diesem Verfahren, ob eine konkrete Ausgestaltung, etwa im Hinblick auf die Zahl der unterzubringenden Personen, unzulässig sein kann, und ob und inwieweit die Beklagte verpflichtet ist, für eine angemessene Organisation der Gemeinschaftsunterkunft und insbesondere die Betreuung und Überwachung der Bewohner Sorge zu tragen.“

 Rechtsanwalt Johannes Hofele  Fachanwalt für Steuerrechtvon Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
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