Mag man als unzufriedener Gast ein Eiskaffee auch mal als „Saftladen“ bezeichnen, juristisch korrekt wäre diese Einschätzung aber nicht, hat das LG Frankfurt entschieden.

Es ging um einen der „Klassiker“ im Wohnungseigentumsrecht, nämlich das Auseinanderfallen dessen, was die Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung untereinander vereinbart haben und dem, was ein einzelner Eigentümer „seinem“ Mieter an Rechten einräumt.

Der Fall: In der Teilungserklärung ist für eine Einheit eine Regelung zur Nutzung vorgesehen. Sie wird dort als „Laden“ bezeichnet. Dier Sondereigentümer vermietet diese al Eisdiele. Der Mieter verkauft Eis, Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke und stellt Stühle und Tische auf. Die anderen Miteigentümer wollen das nicht und verlangen die Unterlassung sowohl vom vermietenden Sondereigentümer als auch direkt vom Mieter.

Die Entscheidung: Sie bekommen Recht. Sobald in den Räumen die Möglichkeit eröffnet wird, Speisen und Getränke zu verzehren, liegt kein Laden mehr vor. Wenn den Kunden Sitzmöglichkeiten geboten werden, die zum zumindest kurzfristigen Verweilen einladen, steht nicht mehr bloß der Verkauf von Waren im Vordergrund, sondern auch die Bewirtung. Dann kann nicht mehr von einer reinen Verkaufsstelle gesprochen werden. Durch die Bestuhlung werden die Kunden zum Verweilen eingeladen, und dadurch ist wiederum mit einer verstärkten Kommunikation der Kunden (sprich potentieller Störung durch Lautstärke usw.) zu rechnen. Daher kann kein Vergleich mit einem Laden, wie er im allgemeinen Sprachgebrauch definiert wird, gezogen werden. Beim Letzteren steht der Verkauf und nicht der gleichzeitige Genuss bzw. Verbrauch der angebotenen Waren im Vordergrund.

Praxishinweis: Sondereigentümer sollten sich die Teilungserklärung genau anschauen, bevor sie etwas vermieten. Denn irren sie sich, kann es (teuren) Ärger geben und zwar mit allen: Wenn die „falsche“ Nutzung die anderen Eigentümer zu sehr stören kann, können sie vom Eigentümer Unterlassung verlangen und  evtl. auch direkt gegen den Mieter vorgehen (das ist noch nicht ganz klar). Und damit nicht genug: Der Mieter hat aus seinem Mietvertrag einen Anspruch gegen den vermietenden Eigentümer, dass er sein Geschäft wie vereinbart betreiben darf. Und wenn ihm das untersagt wird, kann (und wird) er ganz erhebliche Schadenersatzansprüche geltend machen.

Das Urteil ist zwar nicht rechtskräftig, aber nur im Hinblick auf die Frage, ob die anderen Eigentümer Unterlassung auch direkt vom Mieter verlangen können oder ob sie nur gegen den Vermieter-Eigentümer vorgehen können und dieser dann seinen Mieter „rauswerfen“ muss. Dass der Vermieter-Eigentümer aber ein saftiges Problem hat, ist klar.

LG Frankfurt a. M., Urteil vom 27.09.2018 – 2-13 S 138-17, nicht rechtskräftig.

 Rechtsanwalt Johannes Hofele Fachanwalt für Steuerrechtvon Rechtsanwalt Johannes Hofele,
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Breiholdt Rechtsanwälte