Nach der Zweckentfremdungsverbotsverordnung (ZwVbVO) darf für Ersatzwohnraum keine höhere Nettokaltmiete verlangt werden als 7,92 €/m² monatlich (§ 3 Abs. 4 ZwVbO). Diese Vorschrift ist nichtig, so das VG Berlin.

Worum geht es?

Der Eigentümer will ein Haus mit 30 Mietwohnungen abreißen und 60 Eigentumswohnungen bauen, wobei sich die Wohnfläche weit mehr als verdoppelt. Das Bezirksamt versagt die Abrissgenehmigung, weil der Neubau eine Nettokaltmiete von 7,92 Euro/m² überschreitet. Die Neubauwohnungen seien für einen durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt unbezahlbar. 

Das sieht das Verwaltungsgericht Berlin anders: Das BzA muss den Abriss genehmigen. Der Wohnraumverlust werde mehr als ausgeglichen, weil es mehr Wohnungen und mehr Wohnfläche gibt und die (Eigentums-) Wohnungen zwar einen höheren Standard hätten, aber kein Luxus seien. Die Genehmigungsvoraussetzung in der ZwVbBVo sei nichtig. Das Zweckentfremdungsverbot schütze Wohnraum nicht um seiner selbst willen. Es diene auch nicht dem Schutz der Mieter. Vielmehr solle es den Wohnraumbestand vor Nutzungen zu anderen als Wohnzwecken bewahren und hierdurch die Wohnraumversorgung sichern. Von diesem Regelungszweck des ZwVbG sei aber eine Mietpreisregulierung für neu geschaffenen Ersatzwohnraum nicht gedeckt. Im Gegenteil werde hierdurch der Neubau von Wohnraum wesentlich erschwert. Die starre und zeitlich unbegrenzte Festlegung eines geringen Mietpreises für Ersatzwohnraum jeglicher Art und Lage verletze den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

Das Gericht hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

Urteil der 6. Kammer vom 27. August 2019 (VG 6 K 452.18)

 

 Rechtsanwalt Johannes Hofele Fachanwalt für Steuerrechtvon Rechtsanwalt Johannes Hofele,
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Breiholdt Rechtsanwälte