Unverhofft kommt oft: Nachdem die Bundesratsinitiative des Landes NRW (wir berichteten) zur Neuregelung der Schriftformproblematik von der Regierung schnöde abgeschmettert wurde, hat das  BMJ am 26.10.2021 einigermaßen plötzlich einen Diskussionsentwurf veröffentlicht.

Der bisherige Verweis in § 578 Abs. 1 BGB (der die Anwendbarkeit der Wohnraum-Regeln auf das Gewerberaummietrecht regelt) auf § 550 BGB soll entfallen, dafür soll ein neuer § 578a BGB eingefügt werden:

„§ 578a Form von Mietverträgen über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind
(1) Wird ein Mietvertrag über Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit, wenn er nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde.
(2) Ein Rechtsgeschäft zur Änderung des Mietvertrages bedarf der Textform.“

Der Entwurf will laut Begründung zwischen dem Abschluss eines Mietvertrages einerseits und seiner späteren Änderung andererseits differenzieren. Damit solle dem Umstand Rechnung getragen, dass Probleme bei der Beachtung der Schriftform vor allem bei der Änderung eines Mietvertrages auftreten würden. Um den Schwierigkeiten der Praxis zu begegnen, sollen zum einen die Formerfordernisse, die für Änderungen des Mietvertrages gelten, abgesenkt werden. Zum anderen soll ein Verstoß gegen das Formerfordernis bei einer Änderung nicht mehr den gesamten Vertrag erfassen. Für die rechtsgeschäftliche Änderung des Mietvertrages soll künftig nur noch Textform erforderlich sein. Damit bleibe das Erfordernis, eine bestimmte Form einzuhalten, bestehen, um auch insoweit einem etwaigen Erwerber die Ermittlung der geänderten oder ergänzten Rechte und Pflichten zu ermöglichen. Es werde jedoch an die Möglichkeiten und Gepflogenheiten der Gegenwart angepasst. Dem historischen Gesetzgeber stand vor über 100 Jahren zur Verwirklichung dieses Ziels nur die Schriftform zur Verfügung, so die Begründung.

Der Weisheit letzter Schluss ist das m.E. nicht, weil die Kernproblematik verfehlt wird. Diese liegt darin, dass die Mietvertragsparteien in der Praxis die Regelung entweder gar nicht kennen oder nicht erkennen, wann sie anwendbar ist oder  in der Alltagshektik schlicht vergessen, dass sie einen Nachtrag machen müssen. Gerade daran würde auch die geplante Neuregelung nicht wirklich etwas ändern. Dazu kommt, dass die Rechtsprechung dazu unübersehbar ist, was eine „nicht unwesentliche“ (die doppelte Verneinung muss schon sein, sonst wäre es ja zu einfach) Änderung ist. Dass das Ausmaß der Problematik nicht erkannt wurde, zeigt die Formulierung in der Begründung, dass „aus der Praxis der Gewerbevermietung …wiederholt Probleme mit der Einhaltung des Schriftformerfordernisses berichtet“ würden. „Wiederholt“ eine Untertreibung zu nennen wäre eine Untertreibung. Das ist DAS Problem für nicht juristisch beratene Mietparteien, weil nicht zuletzt aufgrund der BGH-Rechtsprechung praktisch jeder Kontakt zwischen den Parteien die Befristung des Mietvertrages gefährdet. Der – erneut abgelehnte – BR-Entwurf ist für mich der eindeutig bessere Ansatz. Grundstückskäufer sind eher beraten und können sich über eine sorgfältige Due-Diligence schützen.

Die Diskussion bleibt abzuwarten.

 

 Rechtsanwalt Johannes Hofele  Fachanwalt für Steuerrechtvon Rechtsanwalt Johannes Hofele,
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Breiholdt Rechtsanwälte