Wir haben an dieser Stelle schon öfter über die „Falle“ des Schriftformverstoßes berichtet. Der bisherige § 550 BGB stellt sich in der Praxis für Vermieter wie auch für Mieter als gefährlich dar. Die Problematik, dass mündliche Abreden zur Kündbarkeit des Vertrages führen können, wird im Vermietungsalltag wird schlicht übersehen. Ein übriges tut die Rechtsprechung des BGH, die die Parteien überfordert.

Aufgrund einer Initiative des Landes  Nordrhein-Westfalen hat der Bundesrat 20.12.2019 am beschlossen, einen Gesetzentwurf des Landes beim Deutschen Bundestag einzubringen (Bundesrat Drucksache 469/19). Seit 05.02.2020 es gibt es nunmehr einen Entwurf des Bundesrates.

§ 550 BGB soll entfallen. Stattdessen soll ein neuer § 566 Abs. 3 BGB eingefügt werden:

(3) Ist der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, ist der Erwerber berechtigt, das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften zu kündigen. Die Kündigung kann nur innerhalb von drei Monaten, nachdem der Erwerber Kenntnis von der ohne Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarung erlangt hat, erfolgen. Sie ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter ihr binnen zwei Wochen seit Zugang widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den unter Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarungen bereit erklärt. Die Kündigung kann nicht auf solche Verstöße gegen die Schriftform gestützt werden, die erst nach dem Erwerb erfolgt sind.“

Nach der geplanten Überleitungsregelung soll die Regelung für bestehende Miet- und Landpachtverhältnisse gelten, bei denen zum Zeitpunkt des Inkrafttretens noch keine Kündigung ausgesprochen wurde.

Sinnvoll ist eine Änderung der jetzigen Rechtslage allemal. Der DAV hat in seiner Stellungnahme (DAV-SN Nr. 16-2020 (Schriftformerfordernis im MietR)) erwägenswerte Änderungsvorschläge zum Entwurf gemacht. Allerdings würde es m.E. sogar genügen, den Erwerberschutz, den der BGH lege lata in den Vordergrund rückt, auf ein vernünftiges Maß zurückzuschneiden.

Wir halten Sie auf dem laufenden.

 Rechtsanwalt Johannes Hofele Fachanwalt für Steuerrechtvon Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte