Hier finden Sie – einigermaßen chronologisch – einige Urteile, die bisher zu der Frage ergangen sind, ob, wann und unter welchen Voraussetzungen Mieter Ansprüche gegen Vermieter wegen pandemiebedingten Schließungen, Beeinträchtigungen usw. haben. Die wenigsten Urteile sind bisher zugunsten der Mieter ergangen, was uns nicht wundert, weil wir Mietern bisher solche Prozesse bisher nicht empfohlen haben. Aber: Die Urteile spiegeln die Vergangenheit wider. Je länger die Pandemie dauert, desto mehr Entscheidungen dürften zugunsten eines Anpassungsanspruches der Mieter ausfallen. Warum das so sein wird, lesen Sie hier und hier. Dennoch gilt: Beide Parteien sollten nicht auf Positionen beharren, sondern sich möglichst frühzeitig zusammensetzen und eine auf ihr Vertragsverhältnis angepasste und selbstbestimmte Lösung finden. Wir helfen Ihnen mit unserer Expertise dabei.

1.  Textileinzelhandel: Kein Mangel, keine Unmöglichkeit aber Störung der Geschäftsgrundlage schon ab April 2020

– Herabsetzung der Kaltmiete auf 50 %
– Auf Existenzgefährung kommt es nicht an.

OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 und  Hinweisbeschluss vom 15.2.20215 U 1782/20

2.   Kein Mangel, keine Unmöglichkeit, Störung der Geschäftsgrundlage muss im Einzelfall geprüft werden.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.20217 U 109/20
Die Annahme der Unzumutbarkeit der Mietzahlung im Rahmen von § 313 BGB setzt eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls voraus, bei der der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensation durch online-Handel, öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen, z.B. durch Kurzarbeit oder Vermögenswerte durch nicht verkaufte und noch verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind.

 

3.  Kein Mangel, keine Unmöglichkeit, keine Störung der Geschäftsgrundlage

OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.2.2021 – 32 U 6358/20 bestätigt die Vorinstanz  LG München II (13. Zivilkammer), Endurteil vom 06.10.2020 – 13 O 2044/20

4. Hotelbetriebe: Kein Mangel, keine Unmöglichkeit aber Störung der Geschäftsgrundlage

LG München I Endurteil v. 25.1.2021 – 31 O 7743/20
Amtliche Leitsätze:

      • Beschränkungen für Hotels begründen weder einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache noch einen Fall der Unmöglichkeit, führen aber zu einer Störung der Geschäftsgrundlage.
      • Die Entscheidung, ob und in welchem Umfang die Höhe der zu zahlenden Miete im Rahmen der Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB herabzusetzen ist, bedarf neben dem Rückgriff auf allgemeine Wertungen zur Risikoverteilung zusätzlich einer konkreten Begründung anhand der Umstände des Einzelfalls; Art. 240 § 2 EGBGB entfaltet diesbezüglich keine Sperrwirkung.

5.  Die Schließung des Einzelhandels aufgrund des staatlich angeordneten Covid-19-Lockdowns stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 BGB dar.

LG Kempten Endurteil v. 7.12.2020 – 23 O 753/20

6. Kein Mangel, keine Störung der Geschäftsgrundlage – jedenfalls wenn Existenzbegründung nicht dargelegt wird

LG Stuttgart Urt. v. 19.11.2020 – 11 O 215/20

7. Kein Mangel, keine Störung der Geschäftsgrundlage – jedenfalls wenn Existenzbegründung nicht dargelegt wird und Betriebsschließung (nur) 26 Arbeitstage dauert.

AG Düsseldorf Urt. v. 10.11.2020 – 45 C 245/20

8.  Kein Mangel, keine Störung der Geschäftsgrundlage – jedenfalls wenn Existenzbegründung nicht dargelegt wird

LG Wiesbaden, Urteil vom 05.11.2020 – 9 O 852/20

In der landesrechtlich angeordneten Schließung von Gastronomiebetrieben und Verkaufsstätten des Einzelhandels liegt kein Mangel der Mietsache iSv § 536 BGB.

9. Kein Mangel, Kein Unmöglichkeit, keine Störung der Geschäftsgrundlage

AG Köln, Urteil vom 04.11.2020 – 206 C 76/20

10. Keine Mietminderung, aber eventuell Anpassungsanspruch auf Herabsenkung auf die Hälfte der Miete

LG Mönchengladbach, Urteil vom 02.11.2020 – 12 O 154/20

Behördliche Einschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie stellen keinen Mietmangel dar und rechtfertigen daher keine Mietminderung. Besteht aber ein vollständiges Nutzungsverbot hat der Mieter Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage

11. Volle Mietzahlung trotz Corona

LG München II, Urteil vom 22.09.2020 – 13 O 1657/20

Das Auftreten der SARS-CoV-2-Pandemie und die in der Allgemeinverfügung bedingte Schließung des Ladengeschäfts führen weder zu einem Mangel der Mietsache, noch zur Unmöglichkeit. Eine Anpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage entfällt wegen der Sperrwirkung von Art. 240 § 2 EGBGB.

12. Keine Kürzung gewerblicher Miete wegen coronabedingter Ladenschließung

LG Frankfurt a. M. Urt. v. 2.10.2020 – 2-15 O 23/20
Leitsätze:

In der staatlich verordneten Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels im Zuge der Corona-Epidemie liegt kein Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB.
Durch die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels im Zuge der Corona-Epidemie wird dem Gewerberaumvermieter die Gebrauchsgewährung nicht gemäß § 275 Abs. 1 BGB unmöglich.
Die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels im Zuge der Corona-Epidemie kann erst dann zu einem Anspruch auf Anpassung des Vertrags unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB führen, wenn es aufgrund dessen für den Gewerberaummieter zu existentiell bedeutsamen Folgen kommt.

13. Anpassung nach § 313 BGB bejaht

LG München I Endurteil v. 5.10.2020 – 34 O 6013/20

Sachverhalt: V macht im Wege eines Urkundenprozesses ausstehenden Mietzins geltend. M muss nach dem Vertrag Miete  i. H. v. 7.000,00 € sowie Vorauszahlungen auf die Nebenkosten i. H. v. 500,00 € zahlen. Er zahlte unter Berufung auf Artikel 240 § 2 EGBGB für die Monate April bis Juni 2020 nichts.

Entscheidung: V hat gegen M Anspruch auf Mietzinszahlung für die Monate April bis Juni 2020 aus dem Mietvertrag i.V. m. §§ 535 BGB; 128 HGB i. H. v. 22.500,00 €..Der Anspruch ist jedoch gemäß § 313 Abs. 1 BGB anzupassen.
Die schwerwiegende Veränderung liegt in der vollständigen behördlichen Schließung der gemieteten Räume. Die Schließung der Geschäftsräume stand nicht im Risikobereich des Mieters, weil es sich um eine Allgemeinverfügung handelte. Das Gericht hält es daher für gerechtfertigt, dass Vermieter und Mieter gleichermaßen in solidarischer Weise dieses Risiko tragen sollen. Das Gericht möchte auch nicht danach unterscheiden, ob einem mietenden Unternehmen infolge der Schließung die Insolvenz droht oder nicht. Das Gericht hat die Vertragsanpassung so vorgenommen, dass der Mietzins für eineinhalb Monate nur die Hälfte des regulären Mietzinses beträgt.

14. Mietminderung und Anpassung nach § 313 BGB bejaht

LG München I Endurteil v. 22.9.2020 – 3 O 4495/20

Sachverhalt:
V klagt Mietzahlungen für die Monate April, Mai und Juni 2020 ein. M als Betreiber eines Möbelgeschäftes hatte infolge der Corona-Epidemie die Miete auf bis zu 100% gemindert und beruft sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage.
Entscheidung: Es besteht eine gestufte Mietminderung. Das Landgericht beruft sich auf 4 Entscheidungen des Reichsgerichts und zieht die Beschränkungen als Mangel der Mietsache an.

15. Mietzahlungspflicht trotz coronabedingter Schließung

LG Zweibrücken Urt. v. 11.9.2020 – HK O 17/20

Kein Mangel. Keine Unmöglichkeit, Keine Störung der Geschäftsgrundlage, Keine Existenzgefährdung:

16. Keine Minderung, keine Unmöglichkeit, keine Vertragsanpassung

LG Heidelberg Urt. v. 30.7.2020 – 5 O 66/20

Bei Filialschließung vom 18.03.2020 bis einschließlich 19.04.2020

17. Kostentragungspflicht nach Erledigung der Hauptsache

LG Frankfurt a. M. Beschl. v. 7.8.2020 – 2/5 O 160/20

M zahlt erst nicht, dann nach Klageerhebung doch. V erklärt die Hauptsache für erledigt. M muss die Kosten tragen (§ 91 a ZPO). Die Risikoverteilung bei Corona bedingten Umsatzeinbußen geht im Grundsatz zu Lasten des Mieters. Zwar hat der Gesetzgeber mit Wirkung zum 1. April 2020 in Art. 240 § 2 EGBGB eine Kündigungssperre zu Gunsten auch des Gewerberaummieters eingeführt; gleichzeitig ist jedoch kommuniziert, dass die weiter geltende Zahlungsverpflichtung des Mieters davon nicht berührt ist.

18. Kein Schadensersatz gegen das Land

LG Hannover Urteil vom 9.7.2020 – 8 O 2/20

Dem Inhaber eines Restaurants stehen wegen der behördlich angeordneten Beschränkungen der Fortführung seines Lokals keine Ansprüche auf Schadensersatz gegen über dem dies anordnenden Land zu. Ein Anspruch ergibt sich nicht aus dem InfSchG, weil dessen Voraussetzungen insoweit nicht gegeben sind und eine analoge Anwendung auf weitere Fälle nicht geboten erscheint. Ein Zahlungsanspruch aus dem Rechtsinstitut des enteignenden Eingriffs besteht nicht, weil dem Inhaber kein individuelles Sonderopfer auferlegt wurde, sondern ein sehr weiter Personenkreis von den Schließungsmaßnahmen betroffen war

19. Sonderfall: Kündigung (auch) wegen Nichteinhaltung der Corona-Abstandsregeln im Wohnraum.

AG Frankfurt/M. Urt. v. 28.5.2020 – 33 C 3932/19

Stört ein Mieter die Nachtruhe der Mitmieter in einem Mehrfamilienhaus nachhaltig durch lautstarkes Telefonieren und Türenschlagen, bedroht zudem die Mitmieter und hält die Corona-Abstandsregeln im Treppenhaus nicht ein, kann dies ein Grund für eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB sein. Die Mieterin war wohl psychisch krank.

20. Prozessuales / Vollstreckung / Räumung

a)   Einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung

OLG Nürnberg Beschluss vom 19.10.2020 – 13 U 3078/20
Sachverhalt: Die Vermieterin hatte ihre Räumungsklage ursprünglich darauf gestützt, die Mieterin zu erkennen gegeben habe, dass er die Räume nicht freiwillig räumen werde; allerdings war streitig, ob eine Verlängerungsoption zugunsten der Mieterin eintreten würde. Der Vermieter kündigte dann aber auch wegen Nichtzahlung der Monatsmieten Mai und Juni 2020. Das Landgericht hatte kurzen Prozess gemacht und keinen Beweis über die Frage der Verlängerung erhoben, sondern die Mieterin zur Räumung wegen der beiden nicht gezahlten Mieten verurteilt. Die Mieterin legt Berufung ein und stellt die Anträge nach § 719 Abs. 1,707 ZPO.
Entscheidung: die Zwangsvollstreckung wird vorläufig eingestellt. So wie das LG es gemacht hat, geht es nicht, meint das OLG:

Bei summarischer Prüfung spricht eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass das Endurteil mit der gegebenen Begründung nicht wird aufrechterhalten werden können, weil es auf auf die Nichtzahlung von Miete für Mai und Juni 2020 gestützt wurde.
Der in Art. 240 § 2 I 1 EGBGB geregelte Kündigungsausschluss verlangt nicht den Nachweis des gewerblichen Mieters, dass er die geschuldete Mietzahlung nicht aus anderen Quellen als den laufenden Erträgen der Mietsache aufbringen konnte.

Hinweis: die Entscheidung ist auch im Hinblick auf die Frage lehrreich, wann ein besonderes, überwiegendes Interesse des Schuldners an der Einstellung der Vollstreckung ohne Sicherheitsleistung besteht.

b) Kein Räumungsschutz wegen nur allgemeinem Hinweis auf COVID 19-Pandemie

LG Frankfurt/M. Beschl. v. 30.4.2020 – 2-11 T 43/20

Bei einem Antrag auf Räumungsschutz nach § 765a ZPO genügt es nicht, als Begründung pauschal auf die COVI 19-Pandemie Bezug zu nehmen.

c) Räumung: Keine Fristverlängerung wegen allgemeiner Bezugnahme auf COVID-19–Pandemie

AG Frankfurt/M. Beschl. v. 24.8.2020 – 33 C 9/20

Für einen Antrag auf Verlängerung einer gerichtlichen Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 ZPO reicht eine allgemeine Bezugnahme auf die andauernde COVID-19-Pandemie nicht aus.

d)  Wohnraum: Räumungsfrist, Fristverlängerung wegen COVID 19-Pandemie

LG Berlin Urt. v. 3.4.2020 – 65 S 205/19

Die COVID 19-Pandemie mit ihrer aktuellen Gefahrenlage für Gesundheit und Leben von Menschen ist eine massive Veränderung der Umstände, die dazu führen kann, dass eine im Räumungsurteil bewilligte Räumungsfrist auf Antrag des Mieters angemessen verlängert werden muss.

e)  Ortstermin

LG Saarbrücken Beschl. v. 12.5.2020 – 15 OH 61/19

Die COVID-19-Pandemie ist kein Grund (mehr), im Rahmen eines selbständigen Beweistermins einen Ortstermin zu verlegen.

21. Glaubhaftmachung der „pandemiebedingten“ Nichtzahlung

AG Hanau Urt. v. 31.7.2020 – 32 C 136/20

Erforderlich hierfür ist der Vortrag von Tatsachen, die ausreichende Anhaltspunkte begründen können, dass die Nichtleistung der Mieten April bis Juni 2020 tatsächlich unmittelbar pandemiebedingt war.

 Rechtsanwalt Johannes Hofele  Fachanwalt für Steuerrechtvon Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte