Ein heftiger Sturm rauschte durch den Blätterwald, der aber durch eine kurze Pressemitteilung wieder zur Flaute wurde:

Klingelschilder sind kein Problem!

Ein Fall aus Österreich war zum Aufreger geworden: Die Hausverwaltung „Wiener Wohnen“ hatte anscheinend nach der Beschwerde eines Mieters beschlossen, bis zum Jahresende alle Namen an den Klingelschildern an 220.000 Wohnungen zu entfernen. Offenbar erhielt die Verwaltung von der für Datenschutzangelegenheiten der Stadt zuständigen Magistratsabteilung die Einschätzung, dass die Verbindung von Nachname und Wohnungsnummer gegen die DSGVO verstoße. Der Verband Haus und Grund Deutschland griff das auf,  hat das aber gleich wieder berichtigt weil die Bundesdatenschutzbeauftragte gleich klargestellt hat, dass das kein Problem ist.

Es besteht also für Vermieter und Hausverwaltungen kein Grund zur Panik!

Aber: Auch dieser Fall sollte jedem Vermieter und jeder Hausverwaltung Anlass geben, die DSGVO ernst zu nehmen und die betrieblichen Prozesse auf Verarbeitungsvorgänge hin zu untersuchen, sich Gedanken zu machen und vor allem die Entscheidungen zu dokumentieren. Wenn die Behörde sieht, dass das Problem gesehen wurde und eine begründete Entscheidung getroffen wurde, etwas so oder so zu machen, hilft das auf jeden Fall. Im besten Fall gibt es einen Hinweis, das zu ändern und  im schlimmsten Fall, falls ein Bußgeld droht, dürfte das zumindest die Höhe beeinflussen.

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 Rechtsanwalt Johannes Hofele Fachanwalt für Steuerrechtvon Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte

Ganz aktuell hat der BGH (Beschluss vom 25.01.2017 – XII ZR 69/16) wieder entschieden, dass auch sog. doppelte Schriftformklauseln nicht gegen die Schriftformfalle helfen, weil Individualvereinbarungen immer vorrangig sind. Und jedenfalls gegenüber einem Erwerber helfen auch sog. Schriftformheilungsklauseln nicht.

Der Hintergrund: Ein Mietvertrag – auch ein Gewerbemietvertrag – muss nicht schriftlich abgeschlossen werden, um wirksam zu sein. Soll er allerdings für längere Zeit als ein Jahr gelten, schreibt § 550 BGB die Schriftform vor. Und weil die meisten Gewerbemietverträge für eine feste Laufzeit (meist drei oder fünf Jahren mit Verlängerungsoptionen für den Mieter) abgeschlossen werden, erweist sich dieser Paragraph in der Praxis immer wieder als Falle: Sehr oft vereinbaren die Parteien nämlich im Laufe des Mietverhältnisses irgendeine Vertragsänderung. Halten sie die neue Abrede dann nicht in einem schriftlichen Nachtrag fest, wird der eigentlich noch für mehrere Jahre laufende Vertrag dadurch kündbar. Weil die Mietvertragsparteien diese Problematik oftmals entweder nicht kennen oder im gelebten Mietverhältnis übersehen, gibt es immer wieder unliebsame Überraschungen. Dies insbesondere für Mieter, wenn z.B. ein Grundstückserwerber den Mietvertrag plötzlich mit gesetzlicher Frist kündigt. Andererseits versuchen Mieter manchmal die „Schriftformkarte zu ziehen“ um früher aus einem Mietverhältnis herauszukommen, wenn das Geschäft nicht so läuft wie erhofft.

Fazit: Um dieser Schriftformfalle zu entgehen, finden sich in praktisch allen Gewerbemietverträgen sog. Schriftformklauseln in verschiedenster Form. Die meisten Klauseln sind aber als allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) entweder unwirksam oder mehr oder weniger nutzlos, wie auch diese Entscheidung zeigt.

Praxishinweis: Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sind Problembewusstsein und ein gutes Vertragsmanagement erforderlich. Nicht nur beim Abschluss des Mietvertrages muss an die Schriftform gedacht werden, sondern gerade auch im laufenden Mietverhältnis. Und ganz wichtig: Ein „Bestätigungsschreiben“ reicht gerade nicht, um die Schriftform einzuhalten.

 Rechtsanwalt Johannes Hofele Fachanwalt für Steuerrechtvon Rechtsanwalt Johannes Hofele,
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