Beim letzten Mal habe ich darüber berichtet, dass es kein Gewohnheitsrecht auf die Benutzung eines Weges gibt, lässt man mal örtliche Besonderheiten außer Betracht. Wohl gibt es aber § 917 BGB, der das Notwegerecht regelt. Allerdings ist auch dieses Notwegerecht an ganz bestimmte Voraussetzungen gebunden und reicht viel weniger weit, als viele Leute meinen. Andererseits gibt es in der Zukunft vielleicht auch ganz neue Möglichkeiten.
Wieder ein Fall aus dem Leben: A hat 1998 ein Haus in einer Wochenendsiedlung; 2008 erhält er eine baurechtliche Genehmigung zum dauerhaften Wohnen. Wegen der besonderen Struktur der Siedlung kann er sein Haus zwar über einen ca. 80 Meter langen Weg zu Fuß von der öffentlichen Straße erreichen, mit dem Auto aber nur über das Grundstück des Nachbarn B. Der bisherige Nachbar duldete das auch 20 Jahre lang und wollte auch kein Geld. B verkauft sein Grundstück dann aber an C. Der will jetzt ein Entgelt für die Nutzung des Weges. A will nicht zahlen, C errichtet einen Zaun. A verklagt den C. Er soll ihm weiterhin die Durchfahrt mit dem Auto unentgeltlich erlauben. C muss das nicht, sagt der BGH (Urteil vom 11.12.2020 – V ZR 268/19).
Warum ist das so?
Wieder sagt der BGH, dass es ein Wegerecht nur als eingetragene Dienstbarkeit, ansonsten nur aufgrund schuldrechtliche Vereinbarung oder als Notwegerecht nach § 917 BGB geben kann. Gewohnheits-Wegerechte gibt es nicht, eine Dienstbarkeit ist nicht eingetragen. Eine Vereinbarung, die eventuell zwischen A und B bestand, bindet den C als Grundstückskäufer nicht, eine neue Vereinbarung zwischen A und C wurde nicht geschlossen.
Notwendige Zufahrt zur ordnungsmäßigen Benutzung
Also bleibt § 917 BGB: Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt.
Das Problem des A: Er hat ja einen Zugang, und zwar den Fußweg. Das reicht hier wegen der besonderen Grundstruktur der Siedlung, damit er sein Grundstück ordnungsgemäß benutzen kann.
Die autogerechte Stadt war einmal
Zwar setzt die „ordnungsmäßige Benutzung“ eines Wohngrundstück heutzutage in der Regel tatsächlich (noch) die Erreichbarkeit mit einem Auto voraus. Ein kurzer öffentlicher Fuß- oder Radweg zwischen einem Parkplatz und der Grundstücksgrenze genügt den Anforderungen an eine hinreichende Verbindung im Allgemeinen nicht. Das gilt allerdings nicht immer. Ein Notwegerecht besteht nicht, wenn die historisch gewachsen örtliche Verhältnisse eine Zufahrt mit dem Auto nicht zulassen oder aber ein Gebiet so geplant ist, dass es von Autoverkehr frei gehalten wird – ein Aspekt, der in der künftigen Städteplanung mit Sicherheit Bedeutung gewinnen wird.
Rein objektive Gesichtspunkte entscheiden
Weil maßgeblich für die „ordnungsmäßige Benutzung“ ausschließlich objektive Gesichtspunkte sind, kann sich der A auch nicht darauf berufen, dass er aufgrund seines Alters oder seiner Gesundheitssituation darauf angewiesen ist, sein Grundstück mit dem Auto erreichen zu können.
Kein Anspruch auf „Parken vor der Haustür“
Es gibt aus diesem Grund auch nicht automatisch ein Notwegerecht zu dem Zweck, ein Auto auf dem Grundstück abstellen zu können; hierfür müssen besondere Umstände vorliegen (BGH, Urteil vom 18.10.2013 – V ZR 278/12). Daher kann ein Hausgrundstück auch dann ordnungsgemäß im Sinne des § 917 BGB genutzt werden, wenn das Auto in der Nähe auf der Straße abgestellt werden kann (OLG Schleswig, Urteil vom 28.01.2021 – 11 U 91/20). Auch hier musste der Nachbar kein Notwegerecht gewähren.
Duldungsanspruch, kein Selbsthilferecht
Das Notwegerecht ist kein unmittelbar aktives Recht, welches der „Hinterlieger“ einfach so für sich in Anspruch nehmen kann. Der Berechtigte hat kein Benutzungsrecht, sondern nur den Anspruch, dass der Nachbar die Nutzung dulden muss. Solange die Duldung nicht (gegebenenfalls durch Urteil) erklärt ist, begeht der Nutzende daher verbotene Eigenmacht.
Durch, Drunter und drüber geht auch
Das Notwegerecht beschränkt sich aber nicht auf bestimmte Flächen. Liegen die Voraussetzungen vor, kann grundsätzlich das gesamte Grundstück uneingeschränkt in Anspruch genommen werden. Einschränkungen ergeben sich nur aus dem Gebot, die geringstmögliche Belastung zu wählen. So kann ein Notleitungsrecht (als Unterfall des Notwegerechts) kann auch dazu berechtigen, Leitungen durch ein Gebäude zu führen. Das Notwegerecht kann auch in der Weise geltend gemacht werden, dass man zur Herstellung einer Tiefgarageneinfahrt das Grundstück des Nachbarn untertunnelt. Auch der „Luftraum“ kann genutzt werden, wenn zum Beispiel eine Drehbrücke über das Grundstück schwenken muss (BGH, Urteil vom 26.1.2018 – V ZR 47/17).
Blick in die Zukunft: Überflugrecht?
Derzeit werden ja verschiedenste neuartige Fluggeräte zum Waren– aber auch Personentransport entwickelt. Es bleibt abzuwarten, ob künftig das Notwegerecht auch als „Überflugrecht“ geltend gemacht werden kann.
Zurück in die Gegenwart: Baugenehmigung hilft auch nicht
Auch die Baugenehmigung hat im Ausgangsfall dem A nicht geholfen, weil die nur sagt, dass er dort wohnen darf, aber nicht, wie er auf sein Grundstück kommt. Übrigens kann man sich hier die Frage stellen, ob die Baugenehmigung überhaupt hätte erteilt werden dürfen, aber das ist eine auch wieder eine andere Frage.
Dieser Artikel ist ist der Ausgabe 11/2021 des „AIZ – Das Immobilienmagazin“ erschienen.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte